Egy korábbi cikkünkben a bérleti szerződés lényeges elemeiről, típusairól írtunk. Ez alkalommal a bérleti jogviszony során leggyakrabban felmerülő problémákat tekintjük át.

Sokat segít egy jól megírt, alaposan átgondolt, jogilag kellően szabályozott bérleti szerződés. Nem biztos, hogy a szomszédtól kapott vagy az internetről letöltött bérleti szerződés minta segítségünkre lesz, ha a későbbiek során egy komolyabb bérleti jogvitával szembesülünk.

A házilag gyártott szerződések sok visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a jogszabályokat és ezáltal nincsenek tisztában a jogaikkal és kötelezettségeikkel. Ha biztosra akarunk menni, akkor forduljunk ügyvédhez.

Melyek lehetnek azok a részletek, amelyeket, ha nem írunk bele a bérleti szerződésbe, későbbiekben problémaként jelentkezhetnek?

A lakás fizikai, műszaki állapota

Fontos kérdés, hogy a lakást üresen vagy bútorozottan vesszük, vagy adjuk bérbe. Amennyiben bútorozottan, úgy célszerű ún. ingólistát (leltárt) készíteni, és az ingóságok állapotát, működőképességét rögzíteni, továbbá javasolt fényképeket is készíteni.

Minden lényeges műszaki paraméter és egyéb adat rögzítése (pl. komfortfokozat, rendelkezésre áll-e internet, közüzemi mérőórák állása stb.) a birtokbaadási jegyzőkönyvben. Kevesen tudják, de a Lakástörvény értelmében szükséges továbbá a jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a bérlő részére átadni.

Közüzemi díjak, rezsiköltségek, közös költség

Ki fizesse? A bérbeadó vagy a bérlő? Kétféle megoldás létezik: a bérlő a bérbeadó részére fizeti a költségeket, aki azt tovább fizeti a közmű szolgáltatók felé. A másik megoldás, hogy a bérbeadó hozzájárul a közműórák, és egyéb közműszolgáltatásoknak a bérlő nevére történő átírásához, így azokat a bérlő fizeti meg a szolgáltatók felé.

Ennek az a hátulütője lehet, hogy a bérbeadó nem tudja, vagy csak nagyon későn tudja meg, ha a bérlő nem fizeti meg a szolgáltatási díjakat, és jelentős tartozásokat felhalmozva elköltözik az ingatlanból. Ez azért is lehet problémás, mivel a víz és csatornadíj tartozásokat ebben az esetben a tulajdonosnak kell kifizetnie.

Gyakori probléma, hogy a bérbeadó csupán közli a bérlővel a fizetendő közüzemi számlák összegét, de arról a számlákat nem adja át. A bérlő jogosult azt elkérni, számla hiányában javasoljuk a mérőóra-állások rögzítését minden hónapban.

Az ingatlan használata során felmerülő kérdések.

Az ingatlan használatával kapcsolatban merülhet fel, hogy a bérlő további bérlőt (albérlőt) befogadhat-e, illetve harmadik személynek használatba adhatja-e az ingatlant. Ha ebben megállapodnak a felek, érdemes a lakás további használóinak adatait is feltüntetni a szerződésben.

Fontos tisztázni, hogy a bérlő magáncélra, vagy kereskedelmi/üzleti célra szeretné a lakást bérelni. A bérbeadónak ezt tudnia kell, egyrészt befolyásolhatja a bérleti díjat, másrészt egy társasházi lakás esetén a szervezeti és működési szabályzat irányadó, miszerint a lakás használható-e üzleti célra. Gyakorlati eset: a bérlő azért bérli ki az ingatlant, hogy azt pl. Airbnb felületén rövidtávú bérbeadással szállásként hirdesse. Az sem mindegy, hogy esetleg kiket költöztet még oda magához a bérlő, hiszen biztosan nem örülne senki, ha tömegszállásként használnák az ingatlanát.

A bérbeadói oldalon is következhet be változás amennyiben a bérbeadó eladja a lakást, vagy halála miatt örökösei folytatják a bérleti jogviszonyt. Ilyen esetben a bérlő nem kerülhet rosszabb helyzetbe a bérleti szerződésében megfogalmazott feltételeknél, ugyanis a Ptk. szerint a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

Az ingatlan kifestése, fúrás, bútorok rögzítése, karbantartás

A bérbeadó a bérleti szerződésben kifejezetten megtilthatja, hogy a bérleményt a hozzájárulása nélkül a bérlő átalakítsa, kifesse vagy éppen polcokat fúrjon fel a falra. De lehet olyan értéknövelő beruházás (pl. egy parkettázás), amit a bérlő magára vállalhat a felek megállapodása/elszámolása alapján. A Lakástörvény szerint megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

Fontos rögzíteni a szerződésben, hogy a bérleti szerződés lejártakor a lakást milyen állapotban kell visszaadni. (kitakarítva, vagy kifestve is).

Mit tehet a bérbeadó, ha a bérlemény visszaszolgáltatásakor károkat tapasztal benne? A probléma legkönnyebben és reálisan úgy orvosolható, ha a felek közösen felkérnek egy szakértőt, hogy a keletkezett kárt mérje fel és állapítsa meg a helyreállítási költségeket. Amennyiben ez nem járható út, úgy célszerű mielőbb ügyvédhez fordulni.

Fontos kérdések lehetnek, hogy állatot tarthat-e a bérlő vagy a dohányzás megengedett-e az ingatlanban. Amennyiben igen, a lakásban, vagy az erkélyen, vagy esetleg tilos az egész ingatlanban. Ezt célszerű a szerződés megkötésekor tisztázni, ugyanis megkeserítheti a szomszédok életét, pihenését, akár egy ruhaszárítást, ha az alattuk lévő erkélyen non-stop dohányoznak a bérlők. De a lakás értékét is rontja, hiszen a bútorok, falak átveszik a nem kívánt szagot. Az állattartás szempontjából fontos, ha pl. társasházi lakásról van szó, hogy van-e szervezeti és működési szabályzata a társasháznak, és az mit tartalmaz erre vonatkozóan.

Gyakran felmerülő kérdés és probléma az, hogy a bérlő jogosult-e a bérlemény zárait a beköltözéskor kicseréltetni, ezzel lényegében kizárni a bérbeadót. A válasz azonban az, hogy a bérlő nem jogosult a bérbeadót ilyen módon elzárni a bérleménytől és adott esetben azzal a bérlemény használatának az ellenőrzését akadályozni.

Jogosult-e a bérbeadó az ingatlanba bemenni és milyen feltételekkel?

A lakástörvény értelmében a bérbeadó évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését ellenőrizni.

Lényeges a szerződésbe beleírni, hogy a bérlő „előzetes értesítése” esetén jogosult a bérbeadó az ellenőrzésre, illetve a lakásba bejutásra. Ha a bérbeadónak eladási szándéka van, úgy javasolt a szerződésben a lakás megtekintés részleteit rögzíteni, mert amennyiben a bérbeadó előzetes értesítés nélkül megy be a bérleménybe, úgy birtokháborítást követ el.

Előfordulhat, hogy a bérlő szeretne állandó lakcímre bejelentkezni a lakásba. Erre nézve a felek megállapodása az irányadó. Veszélye: előfordulhat, hogy a bérlő nem jelentkezik ki az ingatlanból a bérleti jogviszony megszűnése után. Ilyenkor a bérbeadó ún. kényszerkijelentési (lakcím-fiktiválási) eljárást indíthat a Kormányhivatalnál.

A bérlő fizetési késedelme esetén mit tehet a bérbeadó?

Ha a bérlő nem fizet a bérleti szerződésben írt határidőig és ez akár hónapokon keresztül folytatódik, az elkeseredett bérbeadó kénytelen fizetési felszólítással élni vagy a továbbiakban ügyvéd segítségét igénybe venni követeléseinek érvényesítése érdekében. Sajnos ezek mind költséggel járnak.

Lehet a bérleti szerződésben azonban ún. adminisztrációs díjakat alkalmazni, ami a bérlő mulasztásával, késedelmével okozott bérbeadói költségek fedezésére szolgál. Ugyancsak e célt szolgálhatja az óvadék (kaució), miszerint a szerződésben a felek rögzíthetik, hogy a kaucióból a bérbeadó ki nem elégített követelései erejéig kielégítést kereshet. Jogi eljárások keretében lehet kérni az ügyvédtől felszólítólevél megírását, fizetési meghagyás iránti eljárás-, végső esetben peres eljárás megindítását.

E kérdés kapcsán érdemes megemlíteni a Ptk.-ban szabályozott törvényes zálogjog intézményét, amely szerint az ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.

A bérlemény visszaadása a bérbeadó részére

Optimális esetben a szerződésben foglaltak szerint megtörténik a lakás kiürítése, az ingatlan visszaadása a bérbeadónak. Mi történik, hogy a bérlő a megjelölt határidőig nem hajlandó kiköltözni? Mit tehet a bérbeadó? A probléma megoldására, illetve az akár évekig tartó peres eljárás elkerülése érdekében célszerű, ha a bérlő a bérleti szerződés megkötése után közjegyző előtt, közokiratba foglaltan kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetére. Amennyiben nem szeretnénk közjegyzőhöz elmenni, akkor is érdemes egy szállásadói nyilatkozatot bekérni a bérlőtől, amely a bérleti szerződés megszűnése esetére nyújthat biztosítékot.

A bérlő közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozata (kiköltözési nyilatkozat) alapján a bérbeadó adott esetében – per kezdeményezése nélkül – közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet a bérlő ellen a bérlemény kiürítése iránt.

Kommunikációs problémák

Ügyfeleink gyakorta panaszkodnak arra, hogy a bérleti szerződésben megjelölt elérhetőségeken nem tudja felvenni a kapcsolatot a bérlővel. Ennek oka lehet, hogy a bérlő nem jelenti be az elérhetőségében bekövetkezett változást a bérbeadónak, így érdemes az erre vonatkozó szabályokat is a szerződésben részletezni.

Ügyvédi irodánk vállalja a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadást, valamint lakásbérleti szerződés szerkesztését és a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó jogvitákban történő képviseletet is, így keresse bizalommal ügyvédi irodánk munkatársait!

Az ingatlanvásárlás – különösen, ha jövőbeli otthonunkat választjuk ki – gondos odafigyelést és körültekintést igényel az ilyen ügyletekben jártas lakásvásárlók számára is. Milyen lépésekkel számolhatunk az ingatlan kiválasztásától a kulcsok átvételéig és a beköltözésig?

Alábbi bejegyzésünkben az ingatlan adásvétel menetéről adunk egy rövid útmutatót egy-egy szemléltető példával megvilágítva a folyamatot, amely hasznos lehet mindazoknak, akik az első vagy akár a sokadik ingatlanvásárlás előtt állnak.

A megfelelő ingatlan

Azon túlmenően, hogy kiválasztjuk az igényeinkhez és lehetőségeinkhez leginkább illő lakást, a szobák falainak színét és a bútorokat, gondolnunk kell arra a folyamatra is, amely elvezet ahhoz, hogy először léphessünk be új otthonunk ajtaján.

Az első lépés a tájékozódás: lehetőség szerint ismerjük meg minél alaposabban az ingatlan műszaki állapotát, térképezzük fel az ingatlan elhelyezkedését és környéket, ezután pedig igényeljünk egy tulajdoni lapot, hogy az ingatlan jogi helyzetével is tisztában legyünk. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) alapján az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait tartalmazza. Különösen az alábbiakra figyeljünk:

• mi az ingatlan művelési ága vagy egyéb megnevezése?
• található-e az ingatlan tulajdoni lapján széljegy, azaz az illetékes földhivatalhoz benyújtott és még elintézetlen beadvány?
• milyenek a tulajdoni viszonyok, tehát ki az ingatlan tulajdonosa?
• látható-e bármilyen teher az ingatlanon?

Példa:

A „művelési ág” tekintetében leggyakrabban a „lakás” vagy „kivett lakóház, udvar” kifejezésekkel találkozhatunk, azonban előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon esetleg a „kivett beépítetlen terület” szerepel, amely esetben az épület nem került feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban.

Amennyiben az ingatlanon fennáll valamilyen teher, például jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom, úgy elsősorban a jelenlegi tulajdonosnak kell intézkednie a terhek törlése iránt, amely nem akadályozza meg az ingatlan adásvételét, csupán a folyamat hosszabbá válik és körültekintőbben szükséges eljárni.

Tipp: Amíg a terhek mértéke és törlésének folyamata nem került megnyugtatóan tisztázásra, úgy addig nem javasoljuk, hogy foglalózás vagy nagyobb pénzösszeg átadásra kerüljön.

Finanszírozás – önerő és/vagy kölcsön?

A megfelelő ingatlan kiválasztásánál az egyik fő szempont az ingatlan vételára és annak pénztárcánkra gyakorolt hatása. Érdemes felméri a saját pénzügyi helyzetünket: mekkora összegből gazdálkodhatunk és mire elég ez az összeg? Itt gondolnunk kell az ingatlan vételárán kívül a felmerülő költségekre és a fizetendő vagyonszerzési illetékre is.

Nagyon fontos, hogy a hitelképességet, támogatási jogosultságot (pl. CSOK, adó-visszatérítési támogatás) és az adásvételi ügylet finanszírozhatóságát alaposan körbejárjuk a foglaló kifizetése előtt, mivel a legtöbb esetben vevői önhibának minősülhet, ha végül valamilyen okból a finanszírozás igénylése elutasításra kerül és nem kapja meg a hitelt vagy támogatást a vevő.

Számos esetben előfordul, hogy a meglévő önerőhöz szükségünk van kölcsön felvételére vagy támogatás igénylésére, melyben nagy segítséget jelenthet szakértő segítsége. Ügyvédi irodánk ebben is segítséget tud nyújtani, mivel együttműködő partnereink között tudhatunk szakértő hitelügyintézőt is, aki előminősítést végez és feltérképezi megfelelő finanszírozási lehetőséget.

Ügyvédi tevékenység az ingatlan adásvétel során

Annak érdekében, hogy a kiválasztott ingatlan adásvétele során az ügyvéd szerepét meghatározzuk, meg kell vizsgálnunk a vonatkozó jogszabályokat. Az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontja határozza meg azon követelményt, mely szerint „a belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.”

Fontos megemlíteni az Inytv. 26. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezést, mely alapján az olyan kérelemre induló eljárásokban, melyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, kötelező a jogi képviselet.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 45.§-a meghatározza az ügyvéd azon kötelezettségét is, mely alapján az ügyvéd az ingatlannyilvántartási eljárásban történtő jogi képviseletre, illetve okirat szerkesztésére irányuló ügyvédi tevékenység során

• az ingatlan-nyilvántartási adatokat,
• a tulajdonjogra,
• az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat köteles ellenőrizni.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás

Az adásvételi szerződés aláírását követően az okiratokat az eljáró ügyvéd benyújtja illetékes ingatlanügyi hatósághoz, amellyel kezdetét veszi az ingatlan-nyilvántartási eljárás. Fontos megjegyezni, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rendelkezései alapján az „ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.”

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére indul a megfelelő nyomtatvány, valamint annak mellékleteinek az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ügyintézési határidő 60 nap, amely azt jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóságnak ennyi ideje áll rendelkezésre a beadvány elintézésére. Amennyiben minden okirat megfelel a jogszabályok által előírt követelményeknek, az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjogot bejegyzi/átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban és megküldi részünkre a bejegyző határozatot.

 Az illeték

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) rendelkezései értelmében ingatlan tulajdonjogának adásvétel útján történő megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni, melynek mértéke megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4 %-a. Az Itv. azonban számos esetkörben meghatároz igénybe vehető illetékkedvezményeket, adott esetben illetékmentességet is, ezek a lehetőségek azonban az ügylet részleteinek megismerése után térképezhetőek fel teljes mértékben.

Példa:

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a leggyakrabban az Itv. 21.§ (2) bekezdésében meghatározott illetékkedvezmény fordul elő, mely szerint az illeték alapját a „lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon- terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete” képezi.

Illetékmentesség körében példaként említhetjük az egyenes ági rokonok vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásának esetét, melyek mentesek az illeték megfizetése alól az Itv. 26.§ (1) bekezdésének z) pontja értelmében.

Tipp: Amennyiben nem vagy nem megfelelő illetékkedvezményt vagy illetékmentességet igényeltünk az adásvétel folyamán, úgy legkésőbb az illetékfizetési kötelezettséget megállapító határozat (fizetési meghagyás) véglegessé válásáig van lehetőségünk azt jelezni a hatóság részére.

További teendők

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás díjaként 6.600,-Ft-ot szükséges megfizetni ingatlanonként az eljáró földhivatal részére, amely történhet átutalással vagy pénztári befizetéssel. Ennek számláját vagy átutalási igazolását fontos megőrizni, mivel a legtöbb pénzintézet részére a hiteligénylés során azt be kell mutatni.

Amennyiben az ingatlan megvásárlásához kölcsön felvételére is sor került, a banki ügyintézés az adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtása után is folytatódik, melyhez jellemzően szükséges egy ún. „érkeztetett” példány, mint az ingatlanügyi hatóság által érkeztető bélyegzővel ellátott adásvételi szerződésből.

Az ingatlan adásvételi folyamat utolsó mozzanata az ingatlan birtokba adása, amely különösen fontos jelentőséggel bír. Célszerű a birtokba adásról jegyzőkönyvet készíteni, melyben rögzítésre kerülhetnek a felek által fontosnak ítélt dolgok, mint például közüzemi mérőórák állása, az esetlegesen az ingatlanban maradó berendezési és felszerelési tárgyak.

A fentiekben bepillantást kívántunk adni az ingatlanok adásvételének folyamatába, azonban fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy minden ügylet egyedi paraméterekkel bír, amelyek a feltételek és lehetőségek egyedi vizsgálatát követelik meg mind a részes felektől, mind az eljáró ügyvédtől és folyamatban részt vevő további szereplőktől egyaránt.

Ügyvédi irodánk kiemelt szakterületei közé tartozik az ingatlanjog, így amennyiben jogi tanácsadásra vagy ingatlan adásvételi szerződés elkészítésére van szüksége, keresse bizalommal irodánk munkatársait!

Ügyvédi irodánk gyakorlati tapasztalata alapján az ügyfelek számára egyáltalán nem egyértelmű, hogy egy ingatlan adásvétele során a jogügylet lebonyolítása szempontjából hol húzódik a határ az ingatlanközvető és az ügyvéd tevékenysége között, mi az, amit az ingatlanközvetítő megtehet és melyek azok a tevékenységek, szolgáltatások, amelyek mindenképpen ügyvéd közreműködését igénylik. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 2021. évi módosításának célja éppen a fenti kérdések további egyértelműsítése volt, azonban tapasztalataink alapján az ügyfelek – és számos esetben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó szakemberek – számára sem minden esetben világos, hogyan járjanak el egy adott helyzetben úgy, hogy a jogszabályoknak is megfeleljenek és az érdekeik se sérüljenek.

Az ingatlanközvetítő tevékenységét a Lakástörvény 64/A. § (2) bekezdése határozza meg. Nem változott a korábbiakhoz képest az, hogy az ingatlanközvetítő feladata egyrészt az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégzi a forgalmi értékük becslését is. Az újdonságot a fenti jogszabályhely d) pontja tartalmazza, mely szerint az ingatlanközvető beszerzi és előkészíti az ügylet - tehát a csere, az adásvétel, illetve a bérlet – lebonyolításához szükség dokumentumokat, de nem jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.

A fenti rendelkezés tekintetében nem okoz problémát az „ellenjegyzés” szó értelmezése, hiszen a köztudatban is ismert és elfogadott, hogy okirat ellenjegyzésére az ügyvédek jogosultak.

Mit jelent azonban az okiratszerkesztés?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) 42. §-ban találhatóak azok a jogszabályi rendelkezések, amely iránymutatást adnak erre vonatkozóan:

-         az ügyvéd az ügyfél jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat)

-         az ügyvéd az ügyfele és a vele szerződő személy jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt (pl. előszerződés, adásvételi szerződés)

A fenti jogszabályhely rögzíti továbbá az ügyvéd okiratszerkesztéssel kapcsolatos kötelezettségeit is: köteles megtagadni az okiratszerkesztést, ha az akaratnyilvánítás jogszabályba ütközik vagy jogszabály megkerülésére irányul, továbbá úgy köteles eljárni, hogy az általa szerkesztett okirat megfeleljen az ügyfél kinyilvánított akaratának, érdekeinek, és joghatás kiváltására alkalmas legyen. Ezen kívül köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylethez kapcsolódó kockázatokról is.

Az okiratszerkesztés tehát egy olyan ügyvéd által végzett tevékenység, melynek során az eljáró ügyvéd az ügyfél, vagy az ügyfél és a vele szerződő fél jognyilatkozatait okiratban rögzíti, melynek során figyelembe veszi a jogszabályi környezetet, a jogi kockázatokat, az ügyfél érdekeit, valamint azt, hogy az adott okirat joghatás kiváltására alkalmas legyen (pl. ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáljon).

A fentiek alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlanközvetítő sem vételi szándéknyilatkozatot, sem előszerződést, sem adásvételi szerződést nem készíthet elő az ügyfelek általi aláírás céljából, mivel az a fentiek szerinti okiratszerkesztési tevékenységnek minősül, melyet az a Lakástörvény ingatlanközvetítőkre vonatkozó rendelkezése alapján ingatlanközvetítő nem végezhet. Amennyiben az ingatlanközvetítő mégis ilyen tevékenységet végezne jogosulatlanul és üzletszerűen, úgy azzal a büntető törvénykönyvben rögzített zugírászat bűncselekményét valósíthatja meg, amely akár szabadságvesztéssel is büntethető.

A Lakástörvény fentiek szerinti módosítása egyértelműen az ingatlant értékesíteni, illetve vásárolni kívánó ügyfelek érdekeit szolgálja, hiszen egy nem megfelelően, pontatlanul vagy jogszabályba ütköző okirat aláírása beláthatatlan következményekhez vezethet, akár a jogügylet létrejöttét is meghiúsíthatja, de jelentős anyagi kárt is okozhat bármelyik, a jogügyletben érintett fél részére.

Tekintettel arra, hogy az ügyletben érdekeltek legtöbbször a jogban nem, vagy kevéssé jártassak, érdemes az okiratszerkesztés során ügyvéd közreműködését igénybe venni, annak érdekében, hogy olyan dokumentumok jöjjenek létre a jogügylettel kapcsolatban, melyek a felek akaratának és a jogszabályoknak is megfelelnek.

Jogosult az ingatlanközvetítő pénzátvételre?

A fentiekhez szorosan kapcsolódó kérdés az ingatlanközvetítő általi pénzátvétel. Az ingatlanközvetítők a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, előszerződés aláírásakor gyakran kérnek/kértek az ingatlant vásárolni kívánó ügyféltől egy meghatározott pénzösszeget. Ezen összeget sokszor letétnek, foglalónak, bánatpénznek vagy akár kötbérnek is nevezik/nevezték, a célja legtöbbször az ügyfél vásárlási szándékának megerősítése, egyes esetekben pedig kimondva vagy kimondatlanul az ingatlanközvetítői jutalék megfizetésének biztosítása.

A pénz átvételével kapcsolatban a legnagyobb probléma, hogy a Lakástörvény 64/A. §-a taxatíve meghatározza azokat a tevékenységeket, melyet az ingatlanközvetítő az ingatlanok adásvételével, bérletével, cseréjével kapcsolatban végezhet, ezek között azonban a pénzkezelés nem szerepel. Az ingatlanközvetítő tehát a jogügylet biztosítására semmilyen jogcímen nem jogosult pénzt átvenni. Az ingatlant érintően pénzmozgás a felek között történhet, vagy az ügylethez kapcsoló okiratot szerkesztő ügyvéd kezelheti letétként a jogügylet biztosítékaként szolgáló pénzösszeget.

Az ügyvédi letét számos előnnyel rendelkezik a felek közötti pénzátadáshoz képest. A vevő/pénzátadó biztos lehet benne, hogy az általa rendelkezésre bocsátott összeg „nem veszik el”, azaz a jogügylet esetleges meghiúsulása esetén is vissza fogja kapni, hiszen az ügyvéd a letétet a letéti számláján, szigorú jogszabályi és ügyvédi kamarai előírásoknak megfelelően őrzi.

Az eladó számára sem jelent kockázatot a pénz őrzése, sőt bizonyos mértékig rendelkezési joga is van azzal kapcsolatban (pl. egy másik ingatlan eladó általi vásárlása esetén rendelkezhet úgy, hogy a letétben lévő összeget a letétet kezelő ügyvéd a másik ingatlan eladója felé teljesítse, sőt a letétben lévő pénzösszeg „meglétét” is igazolhatja a másik ingatlan tulajdonosa felé az ügyvédi által kibocsátott letéti igazolás útján). Az ingatlanközvetítő számára is előnyös lehet az ügyvédi letét, hiszen az okiratszerkesztés során rögzítésre kerülhet, hogy az ingatlanközvetítői jutalék a letett összegből kifizetésre kerüljön.

A fentieket összegezve, mindenképpen javasolt az ingatlanokhoz kapcsolódó adásvétel, csere és bérlet során ügyvédi közreműködés igénybevétele, hiszen az ügyvédekre irányadó jogszabályok, etikai normák és kamarai előírások, tapasztalataik és megszerzett tudásuk biztosítékot jelentenek arra, hogy a jogügylet lebonyolítására a jogszabályoknak megfelelően, az ügyfelek érdekeinek szem előtt tartásával kerüljön sor.

Irodánk egyik szakterülete az ingatlanok adásvételével, bérbeadásával kapcsolatos jogi tevékenység, így amennyiben szüksége van jogi közreműködésre ingatlan adásvétele, bérbeadás során, úgy keresse ügyvédi irodánk szakértő munkatársait!

A nyár végi időszak, mint a lakásbérlet szezonja

A nyár utolsó hónapja különös jelentőséggel bír a lakásbérleti piacon, a legtöbben ugyanis az év ezen időszakában adják bérbe ingatlanukat vagy vesznek bérbe ingatlant, készülve az őszi tanévkezdésre vagy otthonuktól távoli munkavégzésre. A megfelelő lakás kiválasztását követően a következő lépés a bérleti szerződés megkötése, így a bérleti jogviszony létrehozása a bérbeadó és a bérlő között, amelyhez jelen bejegyzésünkkel kívánunk segítséget nyújtani.

Egy bérleti szerződés aláírása előtt számos kérdés merül fel mind bérbeadói, mind bérlői oldalon, melyek a tisztasági festéstől egészen a szerződés teljesítését szolgáló biztosítékokon át a bérleti szerződés esetleges megszűnéséig terjednek.

A vonatkozó jogszabályok

A felmerülő kérdések megválaszolásához a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) nyújt segítséget.

Fontos megjegyezni, hogy a szerződés tartalmi elemeit a jogszabályok adta keretek között a felek közös megegyezése alakítja ki, azonban ahhoz, hogy a szerződő felek érdekeit szolgáló és mindenre kiterjedő bérleti szerződés jöhessen létre, ismerünk kell annak jogszabályi hátterét is.

A jogszabály által előírt első feltétel az írásban létrejött bérleti szerződés, amellyel kapcsolatban a Lakás tv. 2.§ (5) bekezdése rögzíti, hogy „a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”

Felmerül a kérdés: mit kell tartalmaznia egy lakásbérleti szerződésnek és melyek az ajánlott tartalmi elemek?

A szerződő felek: bérbeadó és bérlő

Első olvasatra egyértelműnek és magától értetődőnek tűnik a szerződő felek meghatározása: a bérbeadó bérbe adja, a bérlő bérbe veszi a szerződés tárgyát képező ingatlant.

Bérlőként – még a bérleti szerződés megkötése előtt – érdemes ellenőrizni, hogy a szóban forgó ingatlant valóban a rendelkezésre jogosult személy adja-e bérbe, maga a tulajdonos, haszonélvező vagy esetleg meghatalmazottja jár el a nevében. Egy, az ingatlanra vonatkozó tulajdoni lap igénylése és megtekintése segíthet tisztázni a kérdést, valamint megelőzni a későbbi jogvitákat.

Bérbeadóként fontos megbizonyosodni arról, hogy az ingatlanunkat lakás céljára kizárólag a bérlő, esetleg több bérlő (bérlőtársak) vagy akár a bérlőn kívüli más személyek is használni kívánják-e. Amennyiben több bérlő vagy rajtuk kívül más személyek fogják használni az adott ingatlant, célszerű feltüntetni az adataikat – akár bérlői minőségüket is – a bérleti szerződésben, különös tekintettel a Lakás tv. következő rendelkezésére, mely szerint „önálló bérlet esetén  bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak.” A bérlőtársak azonos jogokkal és kötelezettségekkel rendelkeznek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, fontos azonban, hogy kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges, azaz a szerződés teljesítése bármely bérlőtől követelhető.

A szerződés tárgyát képező ingatlan

A lakásbérleti szerződés legfontosabb eleme maga a szerződés tárgya, a bérbe adni és bérbe venni kívánt ingatlan. A szerződésben pontosan meg kell határozni az ingatlan adatait, amelyben segítségünkre lehet a már említett tulajdoni lap. Célszerű pontosan meghatározni a lakáshoz tartozó helyiségeket, a lakás műszaki állapotát és minden olyan tényt vagy körülményt, amelyet a szerződő felek fontosnak tartanak rögzíteni és a későbbi vitás helyzetek elkerülhetők a pontos meghatározással. Az ingatlanban található ingóságokról, berendezési és felszerelési tárgyakról érdemes jegyzőkönyvet készíteni a birtokbaadás időpontjában, amely tartalmazhatja azok állapotát is.

A bérleti díj

Amennyiben a felek a bérleti szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, úgy a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.

Az ilyen eset a gyakorlatban azonban ritkán fordul elő, a felek rendszerint már előzetes tárgyalásaik során megállapodnak a bérleti díj összegében. Ilyenkor gondolni kell a bérleti díjon felül felmerülő költségekre – mint például víz- és áramszolgáltatás díja, fűtésköltség, hulladékgazdálkodás költsége vagy internet- és televíziószolgáltató díja – valamint, annak elszámolási módjára is. A Ptk. alapján a bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni, azonban arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.

Óvadék, avagy kaució

A bérleti díj mellett a szerződéskötéskör általában fizetendő összeg az óvadék, más néven kaució összege. A Ptk. az alábbiak szerint rendelkezik a bérleti díj biztosítékairól: „Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.” A rendelkezésnek megfelelően a szerződő felek jellemzően 2 hónapi bérleti díjnak megfelelő összegben állapodnak meg, amely a szerződésből fakadó kötelezettségek teljesítésének a biztosítéka. Amennyiben a lakásbérleti szerződés megszűnik és a felek egymással elszámoltak, a kaució a bérlő részére visszajár a közöttük létrejött elszámolás alapján teljes, illetve csökkentett összegben.

Határozott vagy határozatlan időtartam?

A lakásbérleti szerződés határozott vagy határozatlan időtartamra jöhet létre, ennek megfelelően azonban más szabályozás vonatkozik rá. Határozott időtartamra kötött lakásbérleti szerződés esetén a felek a határozott időtartam alatt nem élhetnek rendes felmondási jogukkal, így az ilyen szerződések megszüntetése korlátozott. Fontos azonban, hogy a rendelkezéstől a felek egyező akarattal eltérhetnek és maguk határozhatják meg a bérleti szerződésben a rendes felmondás idejét vagy az ahhoz fűződő jogkövetkezményeket, továbbá lehetőség van a felek általi közös megegyezéssel vagy azonnali hatállyal történő megszüntetésére is.

Határozatlan időtartamú lakásbérleti szerződés magában hordozza a bérleti jogviszony rendes felmondással történő megszüntetését, amely a Ptk. rendelkezései alapján, havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére szólhat, amelyet legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig közölni kell.

A bérbeadó kötelezettségei

A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A jogszabály szerint rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas a lakás, ha az épület, illetve a lakásberendezések működőképesek.

A Lakás tv. rendelkezései alapján a bérbeadó köteles gondoskodni az alábbiakról:

• az épület karbantartásáról;
• az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról
• a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

A bérlő kötelezettségei

Szinte magától értetődő, hogy a bérlő a bérleti díjat – a lakásbérleti szerződésben meghatározott időben és módon – köteles a bérbeadó részére megfizetni. A bérlő, illetve a vele együtt az ingatlanban tartózkodó személyek az ingatlant, valamint az ahhoz tartozó, közös használatra szolgáló helyiségeit rendeltetésszerűen kötelesek használni.

A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrizheti, e körben a bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles.

Fontos megjegyeznünk, hogy minden bérleti jogviszony – a lakás jellegéből adódóan, a szerződő felek igényeitől függően – más és más, így ahhoz, hogy a bérleti szerződésből eredő vitás helyzeteket elkerüljük, érdemes még a bérleti jogviszony létrehozása előtt szakértő segítséget igénybe venni.

Ügyvédi irodánk vállalja a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadást, valamint lakásbérleti szerződés szerkesztését is, így keresse bizalommal ügyvédi irodánk munkatársait!

A társasházi gépkocsibeállók és kertrészek jogi helyzete

Amennyiben lakásvásárlás előtt állunk - főként az új építésű társasházak esetében – jó, ha tisztában vagyunk az általunk vásárolt gépkocsibeálló és kertrész jogi státuszával.

Parkolóhely biztosítására vonatkozó előírások

A jelenleg hatályos Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. §-a alapján a lakás és üdülő önálló rendeltetési egysége után a helyi építési szabályzatban meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani, azzal, hogy a helyi építési szabályzat kötelezően legfeljebb egy személygépkocsi elhelyezését írhatja elő.

Az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a hatályos kormányrendeletben meghatározott, az építmények kialakításához szükséges parkolási igény biztosítását. Ez megoldható telken belül – általánosságban ez kötelező –, illetve kivételesen parkolómegváltással is az önkormányzattal kötött szerződés alapján. A parkolóhely megváltás azonban nem jelent az adott lakó számára megoldást, hiszen az építtető által megváltott parkolóhelyet nem használhatja kizárólagosan a lakás tulajdonosa, ez csak közterületi parkolási lehetőség bővítésére jelent némi megoldást.

A társasház építtetőjének többféle lehetősége létezik, hogy biztosítsa a lakástulajdonosok, esetleg kívülálló személyek részére a parkolási lehetőséget, ezt történhet tulajdonjog vagy kizárólagos használati jog formájában.

Kizárólagos használati jog

A kizárólagos használati jog esetében fontos azonban, hogy a társasházi alapító okirat minden esetben világosan rögzítse, hogy melyik lakáshoz melyik gépkocsibeálló tartozik. Ennek hiányában a szervezeti működési szabályzat határozhatja meg a közös tulajdonú telken elehelyett parkolók használati lehetőségeit. Az alapító okiratban történő rögzítés a későbbi, esetleges viták elkerülése érdekében rendkívül fontos.

Tulajdonjog a garázsban elhelyezett parkolóhelyen

A gépkocsik megnövekedett számára tekintettel és a társasházak sokszor szűkös telekmérete miatt nincs mindig lehetősége az építtetőnek minden lakáshoz megfelelő számú önálló gépkocsi-tárolót (garázst) vagy parkolót létesíteni. Amennyiben azonban fallal elválasztott garázsokat építenek (természeten a teremgarázsok is ide tartoznak), úgy azokat önálló albetétre, külön helyrajzi számra lehet helyeztetni és azokon a vevők tulajdonjogot tudnak szerezni.

Társasházi teremgarázs és a parkolóhelyhez tartozó tulajdoni hányad

Az önálló garázsok helyett elterjedtebb megoldás a mélygarázs vagy a teremgarázs. Ez rendszerint az épület pinceszintjén helyezkedik el. A társasház alapító okiratban a mélygarázs általában egy helyrajzi számon szerepel, amelyben a gépkocsi-beállókhoz osztatlan közös tulajdoni hányadok tartoznak. Ezen tulajdoni hányadok értékesítésével a parkolóhely kizárólagos használati joga is átruházható.

A társasház alapító okirat elválaszthatatlan mellékletét képező alaprajzon sorszámozva fel kell tüntetni az egyes parkolókat. Ennek a sorszámnak/alaprajzi megjelölésnek szerepelnie kell az általunk aláírt adásvételi szerződésben és meg kell egyeznie az alapító okiratban rögzítettekkel.

Elővásárlási jog a mélygarázsban

A Polgári Törvénykönyv előírásai szerint a közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, így a vételi ajánlatot meg kell küldeni valamennyi tulajdonostársnak, amely hosszú folyamat lehet a postai kézbesítés miatt, valamint sokszor nagy kereslet van a beállók iránt.

Érdemes a lakást és a mélygarázsban található tulajdoni hányadot dologösszességként kezelni annak érdekében, hogy önállóan ne élhessen valamelyik tulajdonostárs csak a sokszor nélkülözhetetlen mélygarázs beálló vonatkozásában elővásárlási jogával.

Udvari parkolók, felszíni gépkocsi-beállók

Kevésbé szerencsés megoldás a felszíni gépkocsi-beállók helyzete. Ezzel kapcsolatban mindig meg kell nézni az alapító okiratot, illetve a társasház törzslapját, hogy megtudjuk, hogy kinek a tulajdonában áll a földterület, amin a gépkocsibeállók elhelyezkednek.

Amennyiben a földrészlet vagy udvar a társasházközösség tulajdonát képezi, tulajdonjogot nem szerez rajta a parkolót „vásárló”, ilyen esetben úgynevezett kizárólagos használati jogot szerez, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba nem lehet bejegyeztetni.

Parkolóhelyek használati megosztása

Lehetőség van viszont használati megosztási szerződést vagy helyszínrajzot készíteni, amely rögzíti az egyes beállók elhelyezkedését és a használati jog jogosultját. Amennyiben a felszíni gépkocsi-beállók az alapító okiratban az egyes lakásokhoz vagy nem lakás céljára szolgáló helységekhez (pl. üzlethelyiség vagy tároló) vannak rendelve és a kizárólagos használati jog a mindenkori tulajdonost illeti meg. A felszíni gépkocsi-beállónak nincs önálló helyrajzi száma, csak az önálló lakással vagy pl. irodával együtt forgalomképes.

Amennyiben az alapító okiratban nincs meghatározva a kizárólagos használati jog, úgy a használati megosztási szerződéssel is lehet rendezni a parkolóhasználatot, amelyhez a tulajdonostársak megállapodása szükséges.

Az alapító okiratban, használati megosztási szerződésben vagy az adásvételi szerződésben meghatározott területen felül egyik tulajdonosnak sincs joga a másik tulajdonos terhére többlet területet használni. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. §- ának (2) bekezdése szerint a közös tulajdon birtoklását, használatát és a hasznosítás módját a közgyűlés határozza meg.

A társasházközösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában. (SZMSZ)

Előfordulhat olyan eset is, amikor a telek és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól és a társasház csak a felépítményre kerül megalapításra. Ebben az esetben van arra lehetőség, hogy a telek tulajdoni hányadokhoz rendeljük hozzá a parkolók vagy kertrészek kizárólagos használati jogát egy használati megosztási szerződéssel.

A kertrészek használata

A kertrészek általában a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakások előtt vagy mögött kerülnek kialakításra. Jogilag általában a társasházközösség közös tulajdonát képező területen helyezkednek el, azonban az alapító okirat vagy SZMSZ ezen kertrészek kizárólagos használati jogát hozzárendelheti az egyes lakásokhoz.

Mivel a kertrészek nem kapnak önálló helyrajzi számot, csak az adott lakással együtt forgalomképesek. Az ingatlan-nyilvántartásban a gépkocsi-beállókhoz hasonlóan szintén nem lehet feltüntetni a lakáshoz tartozó kertrészt, mivel az a társasházközösség tulajdona, a lakás mindenkori tulajdonosát kizárólagos használati jog illeti meg rá.

Ugyancsak megoldás lehet a fentiekben leírt konstrukció, amikor is a társasházat csak a felépítményre alapítjuk és a telek tulajdoni hányadok tulajdonjogához rendelünk hozzá kertrész kizárólagos használati jogot.

Vita a használati jog terjedelme tekintetében

A gyakorlatban sajnos sok esetben az alapító okirat nem konkrét m2-ben megjelölt területet határoz meg a kertek használata tekintetében, hanem mindössze annyit ír elő, hogy kerítéstől kerítésig tartanak ezek a kizárólagos használati joggal bíró kertrészek.

Előfordul, hogy a lakástulajdonosok a kerítést áthelyezik az eredeti állapothoz képest, így jelentősen meg tudják növelni a közös terület terhére a kertjüket, aminek használati jogát a vételkor nem fizették meg.

A kertrészek használati jogának tisztázása az adásvételi szerződések alapján kezdhető meg, vagyis az azokban foglaltak szerint el kell készíteni egy helyszínrajzot és fel kell tüntetni – a szélességet és hosszúságot is méterben, valamint a teljes m2-t – a kizárólagosan használható területeket.

Ezután a tényleges állapotra vonatkozóan is rajzot kell készíteni, amelyből ki kell tűnnie annak, hogy kik és milyen mértékű „többlethasználatot” alakítottak ki. A két rajzot mellékelve közgyűlési napirendre kell tűzni a „Kerthasználat rendezése” című témát, és ott lehet érvényesen dönteni arról, hogy a többletet használó tulajdonosok m2 arányosan milyen összeg befizetésére kötelezettek.

A többlethasználati díj megállapítása közgyűlési hatáskör, mivel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28. § b) pontja szerint a közös tulajdonban álló épületrészek – és természetesen ide tartozik a közös tulajdonban lévő kert, illetve zöldterület is – használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról csak a közgyűlésnek van döntési jogosultsága.

Az új építésű társasházi beruházások esetében nagyon fontos, hogy a társasház előzetes alapítása, az értékesítés és a társasház bejegyzésének eljárása során precízen kezeljük a fenti kérdéseket, mivel ezzel sok vita megelőzhető a tulajdonostársak között.

Amennyiben kérdése merülne fel a társasház parkolóhely, kertrész vagy egyéb terület kizárólagos használati jogával kapcsolatban, úgy keresse ügyvédi irodánk munkatársait bizalommal!

Sok régebbi építésű társasház küzd a felújításhoz szükséges anyagi források előteremtésével. Amennyiben a társasházban van olyan helyiség vagy helyiségegyüttes, amely a társasház saját céljára már nem szükséges (ilyenek például a mosókonyha, korábbi házfelügyelői lakás, padlástér), úgy gyakran merül fel a finanszírozási forrás előteremtése érdekében annak értékesítési lehetősége. Ezen helyiségekből sok esetben lakást kíván a vevő kialakítani. Az értékesítés előtt fontos tisztában lenni a teljes folyamattal.

Cikkünkben több megoldás közül az egyik olyan jogi folyamatot tekintjük röviden át, amikor a tetőteret értékesíteni kívánja a társasház és a vevő abból lakást vagy lakásokat kíván kialakítani.

A társasházi közös tulajdonú tetőtér értékesítése

Egyhangú közgyűlési határozat

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény irányadó rendelkezései szerint a tetőtér értékesítése az alapító okirat módosítását igényli, amely főszabály szerint kizárólag egyhangú többséggel módosítható.

Kétharmados többség

A jogszabály ugyanakkor lehetővé teszi, hogy a közgyűlés 2/3-os többséggel döntsön a társasházi közös tulajdon elidegenítéséről, amennyiben erre az alapító okirat felhatalmazást ad. Az alapító okiratok többsége azonban – főleg a régebbi társasházak esetében – nem szokott ilyen kikötést tartalmazni.

Amennyiben mégis rendelkezne erről az alapító okirat, úgy a közgyűlés 2/3-os többséggel dönt az tetőtér eladásáról, továbbá meghatározza, hogy az egyes külön tulajdonú egységekhez tartozó tulajdoni hányadok miként változnak és a közgyűlési határozata alkalmas lesz arra, hogy az alapján foganatosítsák a szükséges ingatlan-nyilvántartási eljárást, amennyiben azt ügyvéd közreműködésével készült és az okiratot ellenjegyzéssel látta el a jogszabályi előírásoknak megfelelően.

Látható tehát, hogy a 2/3-os többséggel való döntéshozatalhoz szükséges, hogy az alapító okirat erre felhatalmazást adjon. Amennyiben ilyen rendelkezést az alapító okirat nem tartalmaz, de a lakóközösségben konszenzus alakul ki a tekintetben, hogy a tetőteret a társasház majd a jövőben értékesítse, érdemes az alapító okiratot a fenti felhatalmazással kiegészíteni, amely azonban csak egyhangú többséggel hozható meg, ugyanakkor a későbbiekben rendkívüli módon megkönnyíti a társasházi döntéshozatalt.

Döntés négyötödös többséggel

Amennyiben a lakóközösség nem kívánja ilyen felhatalmazással kiegészíteni az alapító okiratát, úgy a jogszabály lehetőséget biztosít arra, hogy a közgyűlés 4/5-ös többséggel döntsön a tetőtér elidegenítéséről.

Ebben az esetben azonban a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel megtámadhatják a közgyűlési határozatot. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre a 4/5-ös többséggel meghozott határozat csak akkor lesz alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonosok nem élnek a keresetindítási jogukkal.

A kisebbség jogai

A kisebbségben maradt tulajdonostársak tehát a határozat megtámadásával akadályozhatják a folyamatot, ezért a vevő/befektető részéről érdemes olyan jogi konstrukciót kidolgozni, amely szerint csak abban az esetben vállalja teljesíteni a társasházzal kötött szerződésben foglaltakat, amennyiben a kisebbségben maradt tulajdonosok lemondanak a 4/5-ös többséggel meghozott határozat megtámadásának jogáról vagy a 60 napos megtámadási határidő már eredménytelenül eltelt.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a szerződő fél az értékesítés során nem a társasház lesz, tekintettel arra, hogy az korlátozott jogalanyisággal rendelkezik. Emiatt a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak lesznek az eladók az adásvételi szerződésben.

Ingatlan-nyilvántartási átvezetés

A társasházi közös tulajdonú tetőtér az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerül. Ezt követően vagy ezzel egyidejűleg is van lehetőség megkötni az adásvételi szerződést a tulajdonostársak és a vevő (beruházó) között, amellyel a tetőtér a beruházó kizárólagos tulajdonában fog kerülni.

Szükség lesz majd az építési beruházás befejezését követően egy újabb alapító okirat módosításra, mivel a tetőtér rendeltetése a lakások kialakítása miatt megváltozik, így ezt is szükséges az alapító okiratban átvezetni, amelyhez ugyancsak szükség van a tulajdonostársak aláírására. Ahhoz, hogy ez gördülékenyen tudjon működni, meghatalmazott bevonását szoktuk javasolni, amely segítségével egy személyben jogosult akár egy tulajdonostárs képviselni a többit a szükséges jognyilatkozat megtétele érdekében.

Értékesítés és felújítás, mint „barter” ügylet

A leggyakrabban előforduló modell, amikor a tetőtér tulajdonjogának megszerzése fejében a vevő, aki általában építőipari vállalkozás, vállalja, hogy különböző felújítási, korszerűsítési munkálatokat végez el a társasházon. Ilyenek lehetnek például a lépcsőházi vakolat javítás, festés, vezetékek felújítása, tetőcsere, homlokzatfelújítás, szigetelés, ablakcsere, stb.

Ebben az esetben tulajdonképpen két jogügylet jön létre, egy adásvételi szerződés és egy vállalkozási szerződés.

Röviden összefoglalva a tetőtér beépítés folyamata az alábbi lépésekből áll össze:

- Építész audit (előírások vizsgálata a beépítés megvalósíthatósága tekintetében)

- Vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása

- Közgyűlési határozat a tetőtér külön tulajdonná nyilvánításáról, döntés az alapító okirat módosításról

- Adásvételi szerződés megkötése a tulajdonostársak és a beruházó között a tetőtér adásvétele tekintetében

- Ezzel párhuzamosan vállalkozási szerződés megkötése a felújítási munkálatok tekintetében

- Közgyűlési határozat a rendeltetési mód változásának alapító okiratban történő átvezetéséről, vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása, hatósági bizonyítvány beszerzése az új építésű lakások vonatkozásában, ingatlan-nyilvántartási átvezetés

A fentiekből látható, hogy rendkívül komplex és hosszú folyamat egy tetőtér értékesítése, beépítése, főleg ha felújítási munkát is vállal a beruházó. Fontos látni a folyamat elején, hogy hová akarunk eljutni és annak megfelelő biztosítékokkal ellátni a konstrukciót mindkét fél védelme érdekében.

Ügyvédi irodánk szakterületei közé tartoznak a társasházak, valamint az építési jog is. Amennyiben kérdése van a tetőtér értékesítésével vagy beépítésével kapcsolatban, forduljon irodánk ügyvédeihez bizalommal!

Az építőipari kivitelezési szerződés – Mire figyeljünk vállalkozóként?

Vállalkozóként a tevékenységünk során számos kellemetlenségtől megkímélhetjük magunkat, ha az építési-kivitelezési munkák megkezdése előtt egy megfelelő, a felek érdekeit szolgáló kivitelezési szerződést kötünk az építtetővel, nem is beszélve arról, hogy a megrendelők is nagyobb bizalommal fordulnak hozzánk, ha egy mindenre kiterjedő és átgondolt kivitelezési szerződéssel tudunk szolgálni.

De mire figyeljünk a kivitelezési szerződések létrejötte során? Bejegyzésünkben a kivitelezési szerződés legfontosabb pontjait járjuk körbe.

Miként rendelkezik a jogszabály?

Elsőként érdemes a jogszabályi környezetet megvizsgálni. A kivitelezési szerződésre vonatkozóan a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) tartalmaz rendelkezéseket, mely szerint a „kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésére és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles.”

Fontos tudni, hogy a munka elvégzéséhez szükséges tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése szintén a megrendelő kötelezettségei közé tartozik, azonban a kivitelező (vállalkozó) köteles a tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és – amennyiben szükséges – a terv felismerhető hibáira hiányosságaira megrendelőt figyelmeztetni. Amennyiben a tervdokumentáció hibája később, a kivitelezés folyamatában jelentkezik, úgy a kivitelező (vállalkozó) erről köteles késedelem nélkül tájékoztatni a megrendelőt.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) alapján az építési tevékenység végzésére az építtető a vállalkozó kivitelezővel kivitelezési szerződést köt.

Melyek a kivitelezési szerződés legfontosabb tartalmi elemei?

A kivitelezési szerződés kötelező formai és tartalmi elemeit bővebben az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmazza. Legfontosabb követelmény a szerződés írásba foglalása, azonban a jogszabály számos további kötelező tartalmi elemet határoz meg, köztük az alábbiakat:

• az építtető (megrendelő vállalkozó) nevét vagy megnevezését, címét, illetve székhelyét, elérhetőségét, adószámát, pénzforgalmi számlaszámát, illetve a képviseletében eljáró személy nevét/megnevezését, címét/székhelyét, elérhetőségét, e-építési napló vezetése esetén az alkalmazás használatához szükséges naplóügyfél-jelét,
• a vállalkozó (kivitelező) esetében az előző pontban foglalt adatokat kell rögzíteni a szerződésben azzal, hogy részéről a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot is fel kell tüntetni,
• az építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését, építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám),
• a vállalt teljesítési szakaszokat, illetve részletes határidőket,
• a vállalkozói díj összegét, az elszámolás és fizetés módját,
• az esetlegesen felmerülő többletmunka, pótmunka elszámolható ellenértékének elszámolási módját,
• a keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására kötelezett fél megnevezését,
• építtető nyilatkozatát, mely szerint a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik.

Annak ellenére, hogy a jogszabály által előírt kötelező tartalmi elemek mindegyikének szerepelnie kell egy kivitelezési szerződésben, a felek sok esetben nem, vagy nem megfelelő részletességgel rendelkeznek róla, azonban egy mindenre kiterjedő és megfelelő kivitelezési szerződés az esetlegesen kialakuló jogvitákban döntő jelentőséggel bírhat. Fontos megjegyezni, hogy az írásbeli kivitelezési szerződés hiánya esetén az építésfelügyeleti hatóság építésfelügyeleti bírságot szabhat ki 100.000 Ft összegben.

Többletmunka vagy pótmunka?

A kivitelezési szerződésben rendelkezni kell a felmerülő többletmunka vagy pótmunka elszámolásának módjáról. A többletmunka olyan munkát jelent, amely a vállalkozási (kivitelezési) szerződés tartalmát képezi, de azt a vállalkozói díj meghatározásánál nem vették figyelembe, vagy amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. A pótmunka ezzel szemben utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munka, melynek teljesítésére a vállalkozó (kivitelező) abban az esetben köteles, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé.

A vállalkozói díj meghatározása

Átalánydíj vagy tételes elszámolás? A különbségtétel fontos, mivel ennek alapján tudjuk meghatározni, hogy számunkra melyik a megfelelőbb elszámolási mód.

Amennyiben a szerződő felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható. Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.

Mit foglal magában a vállalkozói díj?

A vállalkozói díj összege a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemét képezi, azonban érdemes tudni, hogy milyen elemekből épül fel a vállalkozói díj, ezáltal könnyebbé válik annak összegszerű meghatározása is. A vállalkozói díjnak – jogszabály szerint előírtak alapján – magában kell foglalnia a következőket:

• a közvetlen költséget, illetve
• a fedezetet.

A közvetlen költség tartalmazza az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt, valamint az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat. A fedezet tartalmazza a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket, valamint a tervezett nyereséget, amennyiben azt a rezsióradíj nem tartalmazza.

Ügyvédi irodánk szakértői munkatársai szívesen állnak rendelkezésére, amennyiben további kérdése van az építőipari kivitelezési szerződéssel kapcsolatban.

Irodánk szakterületei közé tartozik az építési jog, így amennyiben jogi tanácsadásra vagy jogi képviseletre, illetve építőipari kivitelezési szerződés elkészítésében való közreműködésre van szüksége, forduljon hozzánk bizalommal!

A társasházi közös költség tartozás behajtásának jogi lehetőségei

A közös képviselőknek vagy az intézőbizottságnak gyakran nehézséget okoz a hátralékos társasházi lakástulajdonos fizetésre ösztönzése, azonban feltétlenül szükséges elindítani a megfelelő igényérvényesítést annak érdekében, hogy ne halmozódjon fel még nagyobb tartozás. A közös költség tartozás behajtásával kapcsolatos feladatokat a szervezeti és működési szabályzatban kell meghatározni.

A tartozás felhalmozása esetén első körben a közös képviselőnek fizetési felszólítást kell küldenie az adósnak, amelyben célszerű részletezni, hogy mekkora összegű a tartozás és az mely hónapokban lett volna esedékes. Érdemes megjelölni, hogy az esetleges korábbi tartozások ügyében van-e folyamatban valamilyen hivatalos eljárás és az milyen szakaszban van. Amennyiben végrehajtási eljárás van folyamatban, úgy az illetékes végrehajtót is tájékoztatni szükséges abban az esetben, ha az adós közvetlenül a társasház részére teljesített annak érdekében, hogy követhető legyen a tartozás megtérülése.

A behajtásra irányuló jogi eljárás megindítása előtt a tapasztalt közös képviselők már a fizetési felszólításban is fel szokták ajánlani a hátralék részletekben történő megfizetésének lehetőségét is. Ez mind az adósnak, mind a társasháznak előnyös a további költségek elkerülése érdekében.

Előfordul azonban, hogy a részletfizetési megállapodás megkötése objektív okokból nem lehetséges, pl. a tulajdonostárs adós külföldön tartózkodik és nem is értesül időben arról, hogy a közös költséget a megbízottja vagy bérlője nem fizeti.

Ilyenkor nem marad más lehetőség a közös képviselő számára, mint hogy kezdeményezze a tartozás jogi úton történő behajtását. Erre vonatkozóan az ún. fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem a leghatékonyabb megoldás.

Ügyvédi irodánk vállalja fizetési meghagyásos eljárás elindítását közös költség tartozás behajtása érdekében is.

A fizetési meghagyásos eljárás elindítására jogi személyek vagy a jogszabály szerint elektronikus eljárásra kötelezett személyek esetén már csak elektronikus eljárás keretében van mód. A közös költség hátralék 3 millió forint összeghatárig csak fizetési meghagyás kezdeményezésével hajtható be, közvetlen perindításra csak az ezt meghaladó összeg esetén van lehetőség. 

A fizetési meghagyás kibocsátására irányuló kérelem beadásakor az adatok kitöltésénél a pontosság nagyon fontos. Rengeteg adat közlését várja el a jogszabály mind a jogosult társasháztól, mind a kötelezett adóstól. Minél több adatot tudunk megadni a kötelezően feltüntetendő adatokon kívül, annál eredményesebb lehet majd a végrehajtás, ha jogerőre emelkedik a fizetési meghagyás.

A fizetési meghagyásban foglaltakat a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által kijelölt közjegyző közli az adóssal, akinek 15 napja van eldönteni, hogy él-e az ún. ellentmondás lehetőségével. Ha vitatja a tartozás fennállását, akkor az ellentmondás eredményeként eljárás perré alakul és polgári peres eljárás lefolytatására kerül sor az illetékes járásbíróság előtt, amennyiben a jogosult társasház a megfelelő határidőn belül keresetet tartalmazó iratot terjeszt elő.

Ha azonban nem vitatja a tartozást a megadott határidőn belül, a fizetési meghagyás jogerős lesz és a polgári peres bírósági ítélet hatályával egyenértékű döntésnek számít. Ilyenkor szinte azonnal megindítható a végrehajtási eljárás, amelyet szintén elektronikus úton lehet elindítani

Ügyvédi irodánk vállalja a jogerős fizetési meghagyás alapján a végrehajtási eljárás megindítását és a végrehajtási eljárásban történő jogi képviselet ellátását is.

Amennyiben ellentmond a tartozást felhalmozó tulajdonostárs és vitatja a követelés jogosságát, akkor  perré alakul az eljárás. Ez a szakasz már jobban hasonlít a klasszikus peres eljárásra. A keresetet tartalmazó iratban (keresetlevélben) kell összefoglalni a tartozást megalapozó tényeket, jogi érvelést valamint határozott kereseti kérelmet kell előterjeszteni. Az ügyvédi segítség ilyenkor is jól jöhet, mivel nagyon pontosan kell megfogalmazni a kérelem tartalmát, a jogi hivatkozásokat, a bizonyítékokat, bizonyítási indítványokat részletezését is a polgári perrendtartásról szóló törvény szigorú követelményeinek megfelelően.

A társasházi közös képviselők részére speciális lehetőség a közös költség tartozás erejéig az adós ingatlanára, az eljárási díj megfizetése ellenében a jelzálogjog bejegyeztetése.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 30. § (1) bekezdése kimondja, hogy a közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

A jelzálogjog-bejegyzés az utóbbi időben háttérbe szorult, mivel most már végrehajtható okirat szükséges a bejegyeztetéshez, nem elegendő a közös képviselő egyoldalú nyilatkozata vagy a közgyűlési határozat ügyvéd által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalása. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete szerint a közös költség hátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot (pl. jogerős fizetési meghagyás vagy bírósági ítélet) vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közös költség tartozás, illetve a költséghátralék fennállását.

Érdemes azonban erre a lehetőségre is gondolni, mivel a végrehajtási eljárás ingatlan árverési szakaszában a zálogjoggal biztosított követelés előrébb van a kielégítési sorrendben, azaz a jelzálogjog jogosult társasház előnyben van a többi követelés érvényesítő hitelezővel szemben, ha időben gondoskodott arról, hogy a jelzálogjog bejegyzésre kerüljön.

A jogerős fizetési meghagyás vagy ítélet alapján végrehajtási jog kerül bejegyzésre az ingatlan nyilvántartásba. Ez is biztosíték arra, hogy ne adják el az ingatlant a tartozás rendezése előtt, azonban ezen eljárás költségeit is a társasháznak kell megelőlegeznie.

Ügyvédi irodánk szakértő munkatársai szívesen állnak rendelkezésére, amennyiben kérdése van az a társasházi közös költség tartozás behajtásával kapcsolatban vagy ügyvédi közreműködésre, jogi képviseletre tart igényt ezen igény érvényesítése érdekében!