Sok régebbi építésű társasház küzd a felújításhoz szükséges anyagi források előteremtésével. Amennyiben a társasházban van olyan helyiség vagy helyiségegyüttes, amely a társasház saját céljára már nem szükséges (ilyenek például a mosókonyha, korábbi házfelügyelői lakás, padlástér), úgy gyakran merül fel a finanszírozási forrás előteremtése érdekében annak értékesítési lehetősége. Ezen helyiségekből sok esetben lakást kíván a vevő kialakítani. Az értékesítés előtt fontos tisztában lenni a teljes folyamattal.

Cikkünkben több megoldás közül az egyik olyan jogi folyamatot tekintjük röviden át, amikor a tetőteret értékesíteni kívánja a társasház és a vevő abból lakást vagy lakásokat kíván kialakítani.

A társasházi közös tulajdonú tetőtér értékesítése

Egyhangú közgyűlési határozat

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény irányadó rendelkezései szerint a tetőtér értékesítése az alapító okirat módosítását igényli, amely főszabály szerint kizárólag egyhangú többséggel módosítható.

Kétharmados többség

A jogszabály ugyanakkor lehetővé teszi, hogy a közgyűlés 2/3-os többséggel döntsön a társasházi közös tulajdon elidegenítéséről, amennyiben erre az alapító okirat felhatalmazást ad. Az alapító okiratok többsége azonban – főleg a régebbi társasházak esetében – nem szokott ilyen kikötést tartalmazni.

Amennyiben mégis rendelkezne erről az alapító okirat, úgy a közgyűlés 2/3-os többséggel dönt az tetőtér eladásáról, továbbá meghatározza, hogy az egyes külön tulajdonú egységekhez tartozó tulajdoni hányadok miként változnak és a közgyűlési határozata alkalmas lesz arra, hogy az alapján foganatosítsák a szükséges ingatlan-nyilvántartási eljárást, amennyiben azt ügyvéd közreműködésével készült és az okiratot ellenjegyzéssel látta el a jogszabályi előírásoknak megfelelően.

Látható tehát, hogy a 2/3-os többséggel való döntéshozatalhoz szükséges, hogy az alapító okirat erre felhatalmazást adjon. Amennyiben ilyen rendelkezést az alapító okirat nem tartalmaz, de a lakóközösségben konszenzus alakul ki a tekintetben, hogy a tetőteret a társasház majd a jövőben értékesítse, érdemes az alapító okiratot a fenti felhatalmazással kiegészíteni, amely azonban csak egyhangú többséggel hozható meg, ugyanakkor a későbbiekben rendkívüli módon megkönnyíti a társasházi döntéshozatalt.

Döntés négyötödös többséggel

Amennyiben a lakóközösség nem kívánja ilyen felhatalmazással kiegészíteni az alapító okiratát, úgy a jogszabály lehetőséget biztosít arra, hogy a közgyűlés 4/5-ös többséggel döntsön a tetőtér elidegenítéséről.

Ebben az esetben azonban a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel megtámadhatják a közgyűlési határozatot. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre a 4/5-ös többséggel meghozott határozat csak akkor lesz alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonosok nem élnek a keresetindítási jogukkal.

A kisebbség jogai

A kisebbségben maradt tulajdonostársak tehát a határozat megtámadásával akadályozhatják a folyamatot, ezért a vevő/befektető részéről érdemes olyan jogi konstrukciót kidolgozni, amely szerint csak abban az esetben vállalja teljesíteni a társasházzal kötött szerződésben foglaltakat, amennyiben a kisebbségben maradt tulajdonosok lemondanak a 4/5-ös többséggel meghozott határozat megtámadásának jogáról vagy a 60 napos megtámadási határidő már eredménytelenül eltelt.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a szerződő fél az értékesítés során nem a társasház lesz, tekintettel arra, hogy az korlátozott jogalanyisággal rendelkezik. Emiatt a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak lesznek az eladók az adásvételi szerződésben.

Ingatlan-nyilvántartási átvezetés

A társasházi közös tulajdonú tetőtér az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerül. Ezt követően vagy ezzel egyidejűleg is van lehetőség megkötni az adásvételi szerződést a tulajdonostársak és a vevő (beruházó) között, amellyel a tetőtér a beruházó kizárólagos tulajdonában fog kerülni.

Szükség lesz majd az építési beruházás befejezését követően egy újabb alapító okirat módosításra, mivel a tetőtér rendeltetése a lakások kialakítása miatt megváltozik, így ezt is szükséges az alapító okiratban átvezetni, amelyhez ugyancsak szükség van a tulajdonostársak aláírására. Ahhoz, hogy ez gördülékenyen tudjon működni, meghatalmazott bevonását szoktuk javasolni, amely segítségével egy személyben jogosult akár egy tulajdonostárs képviselni a többit a szükséges jognyilatkozat megtétele érdekében.

Értékesítés és felújítás, mint „barter” ügylet

A leggyakrabban előforduló modell, amikor a tetőtér tulajdonjogának megszerzése fejében a vevő, aki általában építőipari vállalkozás, vállalja, hogy különböző felújítási, korszerűsítési munkálatokat végez el a társasházon. Ilyenek lehetnek például a lépcsőházi vakolat javítás, festés, vezetékek felújítása, tetőcsere, homlokzatfelújítás, szigetelés, ablakcsere, stb.

Ebben az esetben tulajdonképpen két jogügylet jön létre, egy adásvételi szerződés és egy vállalkozási szerződés.

Röviden összefoglalva a tetőtér beépítés folyamata az alábbi lépésekből áll össze:

- Építész audit (előírások vizsgálata a beépítés megvalósíthatósága tekintetében)

- Vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása

- Közgyűlési határozat a tetőtér külön tulajdonná nyilvánításáról, döntés az alapító okirat módosításról

- Adásvételi szerződés megkötése a tulajdonostársak és a beruházó között a tetőtér adásvétele tekintetében

- Ezzel párhuzamosan vállalkozási szerződés megkötése a felújítási munkálatok tekintetében

- Közgyűlési határozat a rendeltetési mód változásának alapító okiratban történő átvezetéséről, vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása, hatósági bizonyítvány beszerzése az új építésű lakások vonatkozásában, ingatlan-nyilvántartási átvezetés

A fentiekből látható, hogy rendkívül komplex és hosszú folyamat egy tetőtér értékesítése, beépítése, főleg ha felújítási munkát is vállal a beruházó. Fontos látni a folyamat elején, hogy hová akarunk eljutni és annak megfelelő biztosítékokkal ellátni a konstrukciót mindkét fél védelme érdekében.

Ügyvédi irodánk szakterületei közé tartoznak a társasházak, valamint az építési jog is. Amennyiben kérdése van a tetőtér értékesítésével vagy beépítésével kapcsolatban, forduljon irodánk ügyvédeihez bizalommal!