Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu/atom
blfr2@https://blog.hu
©2024 blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/09/19/mire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten
Mire figyeljünk lakásbérbeadás esetén?
2021-09-19T18:24:47+02:00
2021-09-19T18:24:47+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/mire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten_ugyved_gyor_web.png" alt="mire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten_ugyved_gyor_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></p>
<p> </p>
<p>Egy korábbi cikkünkben a <strong>bérleti szerződés</strong> lényeges elemeiről, típusairól írtunk. Ez alkalommal a <strong>bérleti jogviszony</strong> során leggyakrabban felmerülő problémákat tekintjük át.</p>
<p>Sokat segít egy jól megírt, alaposan átgondolt, jogilag kellően szabályozott <strong>bérleti szerződés</strong>. Nem biztos, hogy a szomszédtól kapott vagy az internetről letöltött <strong>bérleti</strong> <strong>szerződés minta</strong> segítségünkre lesz, ha a későbbiek során egy komolyabb <strong>bérleti jogvitával</strong> szembesülünk.</p>
<p>A házilag gyártott szerződések sok <strong>visszaélésre és vitára</strong> adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a jogszabályokat és ezáltal nincsenek tisztában a jogaikkal és kötelezettségeikkel. Ha biztosra akarunk menni, akkor forduljunk <strong>ügyvédhez</strong>.</p>
<p><strong>Melyek lehetnek azok a részletek, amelyeket, ha nem írunk bele a bérleti szerződésbe, későbbiekben problémaként jelentkezhetnek?</strong></p>
<p><strong>A lakás fizikai, műszaki állapota</strong></p>
<p>Fontos kérdés, hogy a lakást üresen vagy bútorozottan vesszük, vagy adjuk bérbe. Amennyiben bútorozottan, úgy célszerű ún. ingólistát (leltárt) készíteni, és az <strong>ingóságok</strong> állapotát, működőképességét rögzíteni, továbbá javasolt fényképeket is készíteni.</p>
<p>Minden lényeges műszaki paraméter és egyéb adat rögzítése (pl. komfortfokozat, rendelkezésre áll-e internet, közüzemi mérőórák állása stb.) a <strong>birtokbaadási jegyzőkönyvben</strong>. Kevesen tudják, de a Lakástörvény értelmében szükséges továbbá a jogszabályban meghatározott <strong>energiahatékonysági tanúsítványt </strong>vagy annak másolatát a bérlő részére átadni.</p>
<p><strong>Közüzemi díjak, rezsiköltségek, közös költség</strong></p>
<p>Ki fizesse? A bérbeadó vagy a bérlő? Kétféle megoldás létezik: a bérlő a bérbeadó részére fizeti a költségeket, aki azt tovább fizeti a közmű szolgáltatók felé. A másik megoldás, hogy a bérbeadó hozzájárul a közműórák, és egyéb közműszolgáltatásoknak a bérlő nevére történő átírásához, így azokat a bérlő fizeti meg a szolgáltatók felé.</p>
<p>Ennek az a hátulütője lehet, hogy a bérbeadó nem tudja, vagy csak nagyon későn tudja meg, ha a bérlő nem fizeti meg a szolgáltatási díjakat, és jelentős tartozásokat felhalmozva elköltözik az <strong>ingatlanból</strong>. Ez azért is lehet problémás, mivel <strong>a víz és csatornadíj tartozásokat</strong> ebben az esetben a tulajdonosnak kell kifizetnie.</p>
<p>Gyakori probléma, hogy a bérbeadó csupán közli a bérlővel a fizetendő közüzemi számlák összegét, de arról a számlákat nem adja át. A bérlő jogosult azt elkérni, számla hiányában javasoljuk a mérőóra-állások rögzítését minden hónapban.</p>
<p><strong>Az ingatlan használata során felmerülő kérdések.</strong></p>
<p>Az ingatlan használatával kapcsolatban merülhet fel, hogy a bérlő további bérlőt (albérlőt) befogadhat-e, illetve harmadik személynek használatba adhatja-e az <strong>ingatlant</strong>. Ha ebben megállapodnak a felek, érdemes a lakás további használóinak adatait is feltüntetni a <strong>szerződésben</strong>.</p>
<p>Fontos tisztázni, hogy a bérlő magáncélra, vagy kereskedelmi/üzleti célra szeretné a lakást bérelni. A bérbeadónak ezt tudnia kell, egyrészt befolyásolhatja a <strong>bérleti díjat</strong>, másrészt egy társasházi lakás esetén a szervezeti és működési szabályzat irányadó, miszerint a lakás használható-e üzleti célra. Gyakorlati eset: a bérlő azért bérli ki az ingatlant, hogy azt pl. Airbnb felületén rövidtávú bérbeadással szállásként hirdesse. Az <strong>sem</strong> mindegy, hogy esetleg kiket költöztet még oda magához a bérlő, hiszen biztosan nem örülne senki, ha tömegszállásként használnák az ingatlanát.</p>
<p>A bérbeadói oldalon is következhet be változás amennyiben a <strong>bérbeadó eladja a lakást</strong>, vagy halála miatt örökösei folytatják <strong>a bérleti jogviszonyt</strong>. Ilyen esetben a bérlő nem kerülhet rosszabb helyzetbe a <strong>bérleti szerződés</strong>ében megfogalmazott feltételeknél, ugyanis a Ptk. szerint a <strong>bérleti szerződésből</strong> fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az <strong>új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe</strong>.</p>
<p><strong>Az ingatlan kifestése, fúrás, bútorok rögzítése, karbantartás</strong></p>
<p>A bérbeadó a bérleti szerződésben kifejezetten megtilthatja, hogy a bérleményt a hozzájárulása nélkül a bérlő átalakítsa, kifesse vagy éppen polcokat fúrjon fel a falra. De lehet olyan értéknövelő beruházás (pl. egy parkettázás), amit a bérlő magára vállalhat a felek megállapodása/elszámolása alapján. A Lakástörvény szerint megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.</p>
<p>Fontos rögzíteni a szerződésben, hogy a bérleti szerződés lejártakor a <strong>lakást milyen állapotban kell visszaadni.</strong> (kitakarítva, vagy kifestve is).</p>
<p><strong>Mit tehet a bérbeadó, ha a bérlemény visszaszolgáltatásakor károkat tapasztal benne? </strong>A probléma legkönnyebben és reálisan úgy orvosolható, ha a felek közösen felkérnek egy szakértőt, hogy a keletkezett kárt mérje fel és állapítsa meg a helyreállítási költségeket. Amennyiben ez nem járható út, úgy célszerű mielőbb <strong>ügyvédhez</strong> <strong>fordulni.</strong></p>
<p>Fontos kérdések lehetnek, hogy <strong>állatot tarthat-e a bérlő vagy a dohányzás megengedett-e az ingatlanban.</strong> Amennyiben igen, a lakásban, vagy az erkélyen, vagy esetleg tilos az egész ingatlanban. Ezt célszerű a <strong>szerződés megkötésekor</strong> tisztázni, ugyanis megkeserítheti a szomszédok életét, pihenését, akár egy ruhaszárítást, ha az alattuk lévő erkélyen non-stop dohányoznak a bérlők. De a <strong>lakás értékét is rontja</strong>, hiszen a bútorok, falak átveszik a nem kívánt szagot. Az állattartás szempontjából fontos, ha pl. társasházi lakásról van szó, hogy van-e <strong>szervezeti és működési szabályzata</strong> a társasháznak, és az mit tartalmaz erre vonatkozóan.</p>
<p>Gyakran felmerülő kérdés és probléma az, hogy a bérlő jogosult-e <strong>a bérlemény zárait a beköltözéskor kicseréltetni</strong>, ezzel lényegében kizárni a bérbeadót. A válasz azonban az, hogy a bérlő nem jogosult a bérbeadót ilyen módon elzárni a bérleménytől és adott esetben azzal a bérlemény használatának az ellenőrzését akadályozni.</p>
<p> </p>
<p><strong>Jogosult-e a bérbeadó az ingatlanba bemenni és milyen feltételekkel?</strong></p>
<p>A lakástörvény értelmében a bérbeadó évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését ellenőrizni.</p>
<p> </p>
<p>Lényeges a <strong>szerződésbe</strong> beleírni, hogy a bérlő „előzetes értesítése” esetén <strong>jogosult a</strong> <strong>bérbeadó az ellenőrzésre</strong>, illetve a lakásba bejutásra. Ha a bérbeadónak eladási szándéka van, úgy javasolt a szerződésben a lakás megtekintés részleteit rögzíteni, mert amennyiben a bérbeadó előzetes értesítés nélkül megy be a bérleménybe, úgy <strong>birtokháborítást</strong> követ el.</p>
<p> </p>
<p>Előfordulhat, hogy a bérlő szeretne <strong>állandó lakcímre</strong> bejelentkezni a lakásba. Erre nézve a felek megállapodása az irányadó. <strong>Veszélye:</strong> előfordulhat, hogy a bérlő nem jelentkezik ki az ingatlanból a <strong>bérleti jogviszony megszűnése</strong> után. Ilyenkor a bérbeadó ún. <strong>kényszerkijelentési</strong> (lakcím-fiktiválási) <strong>eljárást</strong> indíthat a Kormányhivatalnál.</p>
<p><strong>A bérlő fizetési késedelme esetén mit tehet a bérbeadó?</strong></p>
<p>Ha a bérlő nem fizet a bérleti szerződésben írt határidőig és ez akár hónapokon keresztül folytatódik, az elkeseredett bérbeadó kénytelen <strong>fizetési felszólítással</strong> élni vagy a továbbiakban <strong>ügyvéd</strong> segítségét igénybe venni <strong>követeléseinek érvényesítése</strong> érdekében. Sajnos ezek mind költséggel járnak.</p>
<p> </p>
<p>Lehet a bérleti szerződésben azonban ún. adminisztrációs díjakat alkalmazni, ami a bérlő mulasztásával, késedelmével okozott bérbeadói költségek fedezésére szolgál. Ugyancsak e célt szolgálhatja az óvadék (kaució), miszerint a szerződésben a felek rögzíthetik, hogy a kaucióból a bérbeadó ki nem elégített követelései erejéig kielégítést kereshet. Jogi eljárások keretében lehet kérni az ügyvédtől felszólítólevél megírását, fizetési meghagyás iránti eljárás-, végső esetben peres eljárás megindítását.</p>
<p> </p>
<p>E kérdés kapcsán érdemes megemlíteni a Ptk.-ban szabályozott törvényes <strong>zálogjog</strong> intézményét, amely szerint az ingatlan bérbeadóját <strong>zálogjog illeti</strong> a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.</p>
<p><strong> </strong></p>
<p><strong>A bérlemény visszaadása a bérbeadó részére</strong></p>
<p>Optimális esetben a szerződésben foglaltak szerint megtörténik a <strong>lakás kiürítése</strong>, az <strong>ingatlan</strong> visszaadása a bérbeadónak. Mi történik, hogy a bérlő a megjelölt határidőig nem hajlandó kiköltözni? Mit tehet a bérbeadó? A probléma megoldására, illetve az akár évekig tartó <strong>peres eljárás elkerülése</strong> érdekében célszerű, ha a bérlő a bérleti szerződés megkötése után közjegyző előtt, közokiratba foglaltan <em>kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz a <strong>bérlemény kiürítésére</strong></em> a bérleti szerződés megszűnése esetére. Amennyiben nem szeretnénk közjegyzőhöz elmenni, akkor is érdemes egy <strong>szállásadói nyilatkozatot</strong> bekérni a bérlőtől, amely a bérleti szerződés megszűnése esetére nyújthat biztosítékot.</p>
<p>A bérlő közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozata (kiköltözési nyilatkozat) alapján a bérbeadó adott esetében – <strong>per kezdeményezése nélkül</strong> – közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet a bérlő ellen a bérlemény kiürítése iránt.</p>
<p> </p>
<p><strong>Kommunikációs problémák</strong></p>
<p>Ügyfeleink gyakorta panaszkodnak arra, hogy a <strong>bérleti szerződésben</strong> megjelölt elérhetőségeken nem tudja felvenni a kapcsolatot a bérlővel. Ennek oka lehet, hogy a bérlő nem jelenti be az elérhetőségében bekövetkezett változást a bérbeadónak, így érdemes az erre vonatkozó szabályokat is a <strong>szerződésben</strong> részletezni.</p>
<p><strong>Ügyvédi irodánk vállalja a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadást, valamint lakásbérleti szerződés szerkesztését és a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó jogvitákban történő képviseletet is, így keresse bizalommal ügyvédi irodánk munkatársait!</strong></p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F19%2Fmire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F19%2Fmire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F19%2Fmire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Mire figyeljünk lakásbérbeadás esetén?"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/09/19/mire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16693846" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
adásvétel
szerződés
adásvételi_szerződés
ingatlanközvetítés
bérleti_szerződés
Ingatlan
Győr
Bérbeadás
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
ügyvédiiroda
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/mire_figyeljunk_lakasberbeadas_eseten_ugyved_gyor_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/09/07/rovid_utmutato_az_ingatlanvasarlas_folyamatarol
Rövid útmutató az ingatlanvásárlás folyamatáról
2021-09-07T18:22:34+02:00
2021-09-07T18:22:34+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/rovid_utmutato_az_ingatlanvasarlashoz_ugyved_gyor_adasvetel_dr_fekete_balint_web.png" alt="rovid_utmutato_az_ingatlanvasarlashoz_ugyved_gyor_adasvetel_dr_fekete_balint_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></p>
<p>Az <strong>ingatlanvásárlás</strong> – különösen, ha jövőbeli otthonunkat választjuk ki – gondos odafigyelést és <strong>körültekintést igényel</strong> az ilyen ügyletekben jártas lakásvásárlók számára is. Milyen lépésekkel számolhatunk az ingatlan kiválasztásától a kulcsok átvételéig és a beköltözésig?</p>
<p>Alábbi bejegyzésünkben az <strong>ingatlan adásvétel</strong> menetéről adunk egy rövid <strong>útmutatót</strong> egy-egy szemléltető példával megvilágítva a folyamatot, amely hasznos lehet mindazoknak, akik az első vagy akár a sokadik <strong>ingatlanvásárlás</strong> előtt állnak.</p>
<p><strong>A megfelelő ingatlan</strong></p>
<p>Azon túlmenően, hogy kiválasztjuk az igényeinkhez és lehetőségeinkhez leginkább illő lakást, a szobák falainak színét és a bútorokat, gondolnunk kell arra a folyamatra is, amely elvezet ahhoz, hogy először léphessünk be új otthonunk ajtaján.</p>
<p>Az első lépés a tájékozódás: lehetőség szerint ismerjük meg minél alaposabban az ingatlan műszaki állapotát, térképezzük fel az ingatlan elhelyezkedését és környéket, ezután pedig igényeljünk egy <strong>tulajdoni lapot</strong>, hogy az ingatlan jogi helyzetével is tisztában legyünk. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) alapján az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait tartalmazza. Különösen az alábbiakra figyeljünk:</p>
<ul><li>mi az ingatlan <strong>művelési ága vagy egyéb megnevezése</strong>?</li>
<li>található-e az ingatlan tulajdoni lapján <strong>széljegy</strong>, azaz az illetékes földhivatalhoz benyújtott és még elintézetlen beadvány?</li>
<li>milyenek a <strong>tulajdoni viszonyok</strong>, tehát ki az ingatlan tulajdonosa?</li>
<li>látható-e bármilyen <strong>teher</strong> az ingatlanon?</li>
</ul><p><em>Példa:</em></p>
<p>A „művelési ág” tekintetében leggyakrabban a <em>„lakás”</em> vagy <em>„kivett lakóház, udvar”</em> kifejezésekkel találkozhatunk, azonban előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon esetleg a <em>„kivett beépítetlen terület”</em> szerepel, amely esetben az épület nem került feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban.</p>
<p>Amennyiben az ingatlanon fennáll valamilyen teher, például <em>jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom</em>, úgy elsősorban a jelenlegi tulajdonosnak kell intézkednie a terhek törlése iránt, amely nem akadályozza meg az ingatlan adásvételét, csupán a folyamat hosszabbá válik és körültekintőbben szükséges eljárni.</p>
<p><em>Tipp:</em> Amíg a terhek mértéke és törlésének folyamata nem került megnyugtatóan tisztázásra, úgy addig nem javasoljuk, hogy foglalózás vagy nagyobb pénzösszeg átadásra kerüljön.</p>
<p><strong>Finanszírozás – önerő és/vagy kölcsön?</strong></p>
<p>A megfelelő ingatlan kiválasztásánál az egyik fő szempont az <strong>ingatlan vételára</strong> és annak pénztárcánkra gyakorolt hatása. Érdemes felméri a saját pénzügyi helyzetünket: mekkora összegből gazdálkodhatunk és mire elég ez az összeg? Itt gondolnunk kell az ingatlan vételárán kívül a <strong>felmerülő költségekre és</strong> a fizetendő <strong>vagyonszerzési illetékre</strong> is.</p>
<p>Nagyon fontos, hogy a hitelképességet, támogatási jogosultságot (pl. CSOK, adó-visszatérítési támogatás) és az adásvételi ügylet finanszírozhatóságát alaposan körbejárjuk a foglaló kifizetése előtt, mivel a legtöbb esetben vevői önhibának minősülhet, ha végül valamilyen okból a finanszírozás igénylése elutasításra kerül és nem kapja meg a hitelt vagy támogatást a vevő.</p>
<p>Számos esetben előfordul, hogy a meglévő önerőhöz szükségünk van kölcsön felvételére vagy támogatás igénylésére, melyben nagy segítséget jelenthet szakértő segítsége. Ügyvédi irodánk ebben is segítséget tud nyújtani, mivel együttműködő partnereink között tudhatunk szakértő hitelügyintézőt is, aki előminősítést végez és feltérképezi megfelelő finanszírozási lehetőséget.</p>
<p> </p>
<p><strong>Ügyvédi tevékenység az ingatlan adásvétel során</strong></p>
<p>Annak érdekében, hogy a kiválasztott ingatlan adásvétele során az ügyvéd szerepét meghatározzuk, meg kell vizsgálnunk a vonatkozó jogszabályokat. Az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontja határozza meg azon követelményt, mely szerint <em>„a belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha <strong>az okiratot ügyvéd</strong> vagy kamarai jogtanácsos <strong>ellenjegyzéssel látta el.</strong>”</em></p>
<p>Fontos megemlíteni az Inytv. 26. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezést, mely alapján az olyan kérelemre induló eljárásokban, melyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, <strong>kötelező a jogi képviselet</strong>.</p>
<p>Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 45.§-a meghatározza az ügyvéd azon kötelezettségét is, mely alapján az ügyvéd az ingatlannyilvántartási eljárásban történtő <strong>jogi képviseletre</strong>, illetve <strong>okirat szerkesztésére irányuló ügyvédi tevékenység során</strong></p>
<ul><li><strong>az</strong> <strong>ingatlan-nyilvántartási adatokat,</strong></li>
<li><strong>a tulajdonjogra, </strong></li>
<li><strong>az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat köteles ellenőrizni.</strong></li>
</ul><p><strong> </strong></p>
<p><strong>Az ingatlan-nyilvántartási eljárás</strong></p>
<p>Az <strong>adásvételi szerződés</strong> aláírását követően az okiratokat az eljáró <strong>ügyvéd benyújtja</strong> illetékes ingatlanügyi hatósághoz, amellyel kezdetét veszi az ingatlan-nyilvántartási eljárás. Fontos megjegyezni, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rendelkezései alapján az <em>„ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a <strong>tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges</strong>.”</em></p>
<p>A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére indul a megfelelő nyomtatvány, valamint annak mellékleteinek az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az <strong>ügyintézési határidő 60 nap</strong>, amely azt jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóságnak ennyi ideje áll rendelkezésre a beadvány elintézésére. Amennyiben minden okirat megfelel a jogszabályok által előírt követelményeknek, az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjogot bejegyzi/átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban és megküldi részünkre a bejegyző határozatot.</p>
<p> </p>
<p> <strong>Az illeték</strong></p>
<p>Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) rendelkezései értelmében <strong>ingatlan tulajdonjogának adásvétel útján történő megszerzése</strong> után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni, melynek mértéke megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett <strong>forgalmi értékének 4 %-a</strong>. Az Itv. azonban számos esetkörben meghatároz igénybe vehető <strong>illetékkedvezményeket, adott esetben illetékmentességet is</strong>, ezek a lehetőségek azonban az ügylet részleteinek megismerése után térképezhetőek fel teljes mértékben.</p>
<p><em>Példa:</em></p>
<p>A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a leggyakrabban az Itv. 21.§ (2) bekezdésében meghatározott <strong>illetékkedvezmény</strong> fordul elő, mely szerint az illeték alapját a <em>„lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a <strong>vásárlást megelőző három éven belül</strong> vagy a <strong>vásárlást követő egy éven belül eladja</strong>, a vásárolt és az eladott lakástulajdon- terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete” </em>képezi.</p>
<p><strong>Illetékmentesség</strong> körében példaként említhetjük az egyenes ági rokonok vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásának esetét, melyek mentesek az illeték megfizetése alól az Itv. 26.§ (1) bekezdésének z) pontja értelmében.</p>
<p><em>Tipp:</em> Amennyiben nem vagy nem megfelelő illetékkedvezményt vagy illetékmentességet igényeltünk az adásvétel folyamán, úgy legkésőbb az illetékfizetési kötelezettséget megállapító határozat (fizetési meghagyás) véglegessé válásáig van lehetőségünk azt jelezni a hatóság részére.</p>
<p> </p>
<p><strong>További teendők </strong></p>
<p>Az ingatlan-nyilvántartási eljárás díjaként 6.600,-Ft-ot szükséges megfizetni ingatlanonként az eljáró földhivatal részére, amely történhet átutalással vagy pénztári befizetéssel. Ennek számláját vagy átutalási igazolását fontos megőrizni, mivel a legtöbb pénzintézet részére a hiteligénylés során azt be kell mutatni.</p>
<p>Amennyiben az ingatlan megvásárlásához kölcsön felvételére is sor került, a <strong>banki ügyintézés</strong> az adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtása után is folytatódik, melyhez jellemzően szükséges egy <strong>ún. „érkeztetett” példány,</strong> mint az ingatlanügyi hatóság által érkeztető bélyegzővel ellátott adásvételi szerződésből.</p>
<p>Az <strong>ingatlan adásvételi folyamat</strong> utolsó mozzanata az ingatlan <strong>birtokba adása</strong>, amely különösen fontos jelentőséggel bír. Célszerű a birtokba adásról <strong>jegyzőkönyvet készíteni</strong>, melyben rögzítésre kerülhetnek a felek által fontosnak ítélt dolgok, mint például közüzemi mérőórák állása, az esetlegesen az ingatlanban maradó berendezési és felszerelési tárgyak.</p>
<p>A fentiekben bepillantást kívántunk adni az ingatlanok adásvételének folyamatába, azonban fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy minden ügylet egyedi paraméterekkel bír, amelyek a feltételek és lehetőségek egyedi vizsgálatát követelik meg mind a részes felektől, mind az eljáró ügyvédtől és folyamatban részt vevő további szereplőktől egyaránt.</p>
<p><strong>Ügyvédi irodánk kiemelt szakterületei közé tartozik az ingatlanjog, így amennyiben jogi tanácsadásra vagy ingatlan adásvételi szerződés elkészítésére van szüksége, keresse bizalommal irodánk munkatársait</strong>!</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F07%2Frovid_utmutato_az_ingatlanvasarlas_folyamatarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F07%2Frovid_utmutato_az_ingatlanvasarlas_folyamatarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F09%2F07%2Frovid_utmutato_az_ingatlanvasarlas_folyamatarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Rövid útmutató az ingatlanvásárlás folyamatáról"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/09/07/rovid_utmutato_az_ingatlanvasarlas_folyamatarol#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16682522" border="0" /></a><br /></p>
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/rovid_utmutato_az_ingatlanvasarlashoz_ugyved_gyor_adasvetel_dr_fekete_balint_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/08/23/ugyvedi_feladatok_az_ingatlankozvetites_soran_avagy_mit_tehet_es_mit_nem_tehet_meg_az_ingatlankozvet
Ügyvédi feladatok az ingatlanközvetítés során, avagy mit tehet és mit nem tehet meg az ingatlanközvetítő
2021-08-23T09:39:15+02:00
2021-08-23T09:39:15+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/mit_tehet_az_ingatlankozvetito_ugyved_lawyer_gyor_dr_fekete_balint_blog_ugyvediiroda.png" alt="mit_tehet_az_ingatlankozvetito_ugyved_lawyer_gyor_dr_fekete_balint_blog_ugyvediiroda.png" class="imgnotext open-in-modal" /></p>
<p> </p>
<p>Ügyvédi irodánk gyakorlati tapasztalata alapján az ügyfelek számára egyáltalán nem egyértelmű, hogy egy ingatlan adásvétele során a jogügylet lebonyolítása szempontjából<span> </span><strong><em>hol húzódik a határ az ingatlanközvető és az ügyvéd tevékenysége között</em></strong>, mi az, amit az ingatlanközvetítő megtehet és melyek azok a<span> </span><strong><em>tevékenységek, szolgáltatások, amelyek mindenképpen ügyvéd közreműködését igénylik</em></strong>. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 2021. évi módosításának célja éppen a fenti kérdések további egyértelműsítése volt, azonban tapasztalataink alapján az ügyfelek – és számos esetben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó szakemberek – számára sem minden esetben világos, hogyan járjanak el egy adott helyzetben úgy, hogy a jogszabályoknak is megfeleljenek és az érdekeik se sérüljenek.</p>
<p><strong><em>Az ingatlanközvetítő tevékenységét a Lakástörvény 64/A. § (2) bekezdése határozza meg</em></strong>. Nem változott a korábbiakhoz képest az, hogy az ingatlanközvetítő feladata egyrészt az ingatlanok adásvételének és cseréjének, bérletének közvetítése, melynek érdekében az ingatlanközvetítő felkutatja ezen ingatlanokat, továbbá elvégzi a forgalmi értékük becslését is. Az újdonságot a fenti jogszabályhely d) pontja tartalmazza, mely szerint az ingatlanközvető beszerzi és előkészíti az ügylet - tehát a csere, az adásvétel, illetve a bérlet – lebonyolításához szükség dokumentumokat,<span> </span><strong><em>de nem jogosult az okiratok megszerkesztésére és ellenjegyzésére.</em></strong></p>
<p>A fenti rendelkezés tekintetében nem okoz problémát az<span> </span><strong>„ellenjegyzés”</strong><span> </span>szó értelmezése, hiszen a köztudatban is ismert és elfogadott, hogy okirat ellenjegyzésére az ügyvédek jogosultak.</p>
<p><strong>Mit jelent azonban az okiratszerkesztés?</strong></p>
<p>Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) 42. §-ban találhatóak azok a jogszabályi rendelkezések, amely iránymutatást adnak erre vonatkozóan:</p>
<p>- <strong><em>az ügyvéd</em></strong><em><span> </span></em><strong><em>az ügyfél jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt</em></strong><span> </span>(pl. szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat)</p>
<p>- az ügyvéd<span> </span><strong><em>az ügyfele és a vele szerződő személy jognyilatkozatáról okiratot szerkeszt</em></strong><span> </span>(pl. előszerződés, adásvételi szerződés)</p>
<p>A fenti jogszabályhely rögzíti továbbá<span> </span><strong><em>az ügyvéd okiratszerkesztéssel kapcsolatos kötelezettségeit</em></strong><span> </span>is: köteles megtagadni az okiratszerkesztést, ha az akaratnyilvánítás jogszabályba ütközik vagy jogszabály megkerülésére irányul, továbbá úgy köteles eljárni, hogy az általa szerkesztett okirat megfeleljen az ügyfél kinyilvánított akaratának, érdekeinek, és joghatás kiváltására alkalmas legyen. Ezen kívül köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylethez kapcsolódó kockázatokról is.</p>
<p><strong><em>Az okiratszerkesztés tehát egy olyan ügyvéd által végzett tevékenység, melynek során az eljáró ügyvéd az ügyfél, vagy az ügyfél és a vele szerződő fél jognyilatkozatait okiratban rögzíti, melynek során figyelembe veszi a jogszabályi környezetet, a jogi kockázatokat, az ügyfél érdekeit, valamint azt, hogy az adott okirat joghatás kiváltására alkalmas legyen (pl. ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáljon).</em></strong></p>
<p>A fentiek alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlanközvetítő sem vételi szándéknyilatkozatot, sem előszerződést, sem adásvételi szerződést nem készíthet elő az ügyfelek általi aláírás céljából, mivel az a fentiek szerinti okiratszerkesztési tevékenységnek minősül, melyet az a Lakástörvény ingatlanközvetítőkre vonatkozó rendelkezése alapján ingatlanközvetítő nem végezhet. Amennyiben az ingatlanközvetítő mégis ilyen tevékenységet végezne jogosulatlanul és üzletszerűen, úgy azzal a büntető törvénykönyvben rögzített zugírászat bűncselekményét valósíthatja meg, amely akár szabadságvesztéssel is büntethető.</p>
<p>A Lakástörvény fentiek szerinti módosítása egyértelműen az ingatlant értékesíteni, illetve vásárolni kívánó ügyfelek érdekeit szolgálja, hiszen egy nem megfelelően, pontatlanul vagy jogszabályba ütköző okirat aláírása beláthatatlan következményekhez vezethet, akár a jogügylet létrejöttét is meghiúsíthatja, de jelentős anyagi kárt is okozhat bármelyik, a jogügyletben érintett fél részére.</p>
<p>Tekintettel arra, hogy az ügyletben érdekeltek legtöbbször a jogban nem, vagy kevéssé jártassak, érdemes az okiratszerkesztés során ügyvéd közreműködését igénybe venni, annak érdekében, hogy olyan dokumentumok jöjjenek létre a jogügylettel kapcsolatban, melyek a felek akaratának és a jogszabályoknak is megfelelnek.</p>
<p><strong>Jogosult az ingatlanközvetítő pénzátvételre?</strong></p>
<p>A fentiekhez szorosan kapcsolódó kérdés<span> </span><strong><em>az ingatlanközvetítő általi pénzátvétel</em></strong>. Az ingatlanközvetítők a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, előszerződés aláírásakor gyakran kérnek/kértek az ingatlant vásárolni kívánó ügyféltől egy meghatározott pénzösszeget. Ezen összeget sokszor letétnek, foglalónak, bánatpénznek vagy akár kötbérnek is nevezik/nevezték, a célja legtöbbször az ügyfél vásárlási szándékának megerősítése, egyes esetekben pedig kimondva vagy kimondatlanul az ingatlanközvetítői jutalék megfizetésének biztosítása.</p>
<p>A pénz átvételével kapcsolatban a legnagyobb probléma, hogy a Lakástörvény 64/A. §-a taxatíve meghatározza azokat a tevékenységeket, melyet az ingatlanközvetítő az ingatlanok adásvételével, bérletével, cseréjével kapcsolatban végezhet, ezek között azonban a pénzkezelés nem szerepel.<span> </span><strong><em>Az ingatlanközvetítő tehát a jogügylet biztosítására semmilyen jogcímen nem jogosult pénzt átvenni.<span> </span></em></strong>Az ingatlant érintően pénzmozgás<span> </span><strong><em>a felek között</em></strong><span> </span>történhet, vagy az ügylethez kapcsoló okiratot szerkesztő<span> </span><strong><em>ügyvéd kezelheti letétként</em></strong><span> </span>a jogügylet biztosítékaként szolgáló pénzösszeget.</p>
<p><strong><em>Az ügyvédi letét számos előnnyel rendelkezik a felek közötti pénzátadáshoz képest</em></strong>. A vevő/pénzátadó biztos lehet benne, hogy az általa rendelkezésre bocsátott összeg „nem veszik el”, azaz a jogügylet esetleges meghiúsulása esetén is vissza fogja kapni, hiszen az ügyvéd a letétet a letéti számláján, szigorú jogszabályi és ügyvédi kamarai előírásoknak megfelelően őrzi.</p>
<p>Az eladó számára sem jelent kockázatot a pénz őrzése, sőt bizonyos mértékig rendelkezési joga is van azzal kapcsolatban (pl. egy másik ingatlan eladó általi vásárlása esetén rendelkezhet úgy, hogy a letétben lévő összeget a letétet kezelő ügyvéd a másik ingatlan eladója felé teljesítse, sőt a letétben lévő pénzösszeg „meglétét” is igazolhatja a másik ingatlan tulajdonosa felé az ügyvédi által kibocsátott letéti igazolás útján). Az ingatlanközvetítő számára is előnyös lehet az ügyvédi letét, hiszen az okiratszerkesztés során rögzítésre kerülhet, hogy az ingatlanközvetítői jutalék a letett összegből kifizetésre kerüljön.</p>
<p>A fentieket összegezve, mindenképpen javasolt az ingatlanokhoz kapcsolódó adásvétel, csere és bérlet során ügyvédi közreműködés igénybevétele, hiszen az ügyvédekre irányadó jogszabályok, etikai normák és kamarai előírások, tapasztalataik és megszerzett tudásuk biztosítékot jelentenek arra, hogy a jogügylet lebonyolítására a jogszabályoknak megfelelően, az ügyfelek érdekeinek szem előtt tartásával kerüljön sor.</p>
<p><strong>Irodánk egyik szakterülete az ingatlanok adásvételével, bérbeadásával kapcsolatos jogi tevékenység, így amennyiben szüksége van jogi közreműködésre ingatlan adásvétele, bérbeadás során, úgy keresse ügyvédi irodánk szakértő munkatársait!</strong></p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F23%2Fugyvedi_feladatok_az_ingatlankozvetites_soran_avagy_mit_tehet_es_mit_nem_tehet_meg_az_ingatlankozvet%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F23%2Fugyvedi_feladatok_az_ingatlankozvetites_soran_avagy_mit_tehet_es_mit_nem_tehet_meg_az_ingatlankozvet%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F23%2Fugyvedi_feladatok_az_ingatlankozvetites_soran_avagy_mit_tehet_es_mit_nem_tehet_meg_az_ingatlankozvet%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Ügyvédi feladatok az ingatlanközvetítés során, avagy mit tehet és mit nem tehet meg az ingatlanközvetítő"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/08/23/ugyvedi_feladatok_az_ingatlankozvetites_soran_avagy_mit_tehet_es_mit_nem_tehet_meg_az_ingatlankozvet#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16667766" border="0" /></a><br /></p>
ingatlan
ügyvéd
adásvétel
adásvételi_szerződés
ingatlanközvetítés
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
új_lakás_vásárlás
ügyvédiiroda
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/mit_tehet_az_ingatlankozvetito_ugyved_lawyer_gyor_dr_fekete_balint_blog_ugyvediiroda.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/08/02/a_legfontosabb_tudnivalok_a_lakasberleti_szerzodesrol
A legfontosabb tudnivalók a lakásbérleti szerződésről
2021-08-02T07:53:19+02:00
2021-08-02T07:53:19+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p> </p>
<p> </p>
<p><strong><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tudnivalok_a_berleti_szerzodesrol_ugyved_gyor_lawyer_dr_fekete_balint_web.png" alt="tudnivalok_a_berleti_szerzodesrol_ugyved_gyor_lawyer_dr_fekete_balint_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></strong></p>
<p><strong>A nyár végi időszak, mint a lakásbérlet szezonja</strong></p>
<p>A nyár utolsó hónapja különös jelentőséggel bír a lakásbérleti piacon, a legtöbben ugyanis az év ezen időszakában adják bérbe ingatlanukat vagy vesznek bérbe ingatlant, készülve az őszi tanévkezdésre vagy otthonuktól távoli munkavégzésre. A megfelelő lakás kiválasztását követően a következő lépés a <strong>bérleti szerződés</strong> megkötése, így a <strong>bérleti jogviszony</strong> létrehozása a bérbeadó és a bérlő között, amelyhez jelen bejegyzésünkkel kívánunk segítséget nyújtani.</p>
<p>Egy <strong>bérleti szerződés</strong> aláírása előtt számos kérdés merül fel mind bérbeadói, mind bérlői oldalon, melyek a tisztasági festéstől egészen a szerződés teljesítését szolgáló biztosítékokon át a bérleti szerződés esetleges megszűnéséig terjednek.</p>
<p><strong>A vonatkozó jogszabályok</strong></p>
<p>A felmerülő kérdések megválaszolásához a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) nyújt segítséget.</p>
<p>Fontos megjegyezni, hogy a szerződés tartalmi elemeit a jogszabályok adta keretek között a felek <strong>közös megegyezése</strong> alakítja ki, azonban ahhoz, hogy a szerződő felek érdekeit szolgáló és mindenre kiterjedő <strong>bérleti szerződés</strong> jöhessen létre, ismerünk kell annak jogszabályi hátterét is.</p>
<p>A jogszabály által előírt első feltétel az írásban létrejött bérleti szerződés, amellyel kapcsolatban a Lakás tv. 2.§ (5) bekezdése rögzíti, hogy <strong><em>„a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.” </em></strong></p>
<p>Felmerül a kérdés: mit kell tartalmaznia egy lakásbérleti szerződésnek és melyek az ajánlott tartalmi elemek?</p>
<p><strong>A szerződő felek: bérbeadó és bérlő</strong></p>
<p>Első olvasatra egyértelműnek és magától értetődőnek tűnik a szerződő felek meghatározása: a bérbeadó bérbe adja, a bérlő bérbe veszi a szerződés tárgyát képező ingatlant.</p>
<p><strong>Bérlőként</strong> – még a bérleti szerződés megkötése előtt – érdemes ellenőrizni, hogy a szóban forgó ingatlant valóban a rendelkezésre jogosult személy adja-e bérbe, maga a tulajdonos, haszonélvező vagy esetleg meghatalmazottja jár el a nevében. Egy, az ingatlanra vonatkozó tulajdoni lap igénylése és megtekintése segíthet tisztázni a kérdést, valamint megelőzni a későbbi jogvitákat.</p>
<p><strong>Bérbeadóként</strong> fontos megbizonyosodni arról, hogy az ingatlanunkat lakás céljára kizárólag a bérlő, esetleg több bérlő (bérlőtársak) vagy akár a bérlőn kívüli más személyek is használni kívánják-e. Amennyiben több bérlő vagy rajtuk kívül más személyek fogják használni az adott ingatlant, célszerű feltüntetni az adataikat – akár bérlői minőségüket is – a bérleti szerződésben, különös tekintettel a Lakás tv. következő rendelkezésére, mely szerint <em>„önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak.” </em>A <strong>bérlőtársak</strong> azonos jogokkal és kötelezettségekkel rendelkeznek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, fontos azonban, hogy kötelezettségük a bérbeadóval szemben <strong>egyetemleges</strong>, azaz a szerződés teljesítése bármely bérlőtől követelhető.</p>
<p><strong>A szerződés tárgyát képező ingatlan</strong></p>
<p>A lakásbérleti szerződés legfontosabb eleme maga a szerződés tárgya, a bérbe adni és bérbe venni kívánt ingatlan. A szerződésben pontosan meg kell határozni az ingatlan adatait, amelyben segítségünkre lehet a már említett tulajdoni lap. <strong>Célszerű pontosan meghatározni a lakáshoz tartozó helyiségeket, a lakás műszaki állapotát</strong> és minden olyan tényt vagy körülményt, amelyet a szerződő felek fontosnak tartanak rögzíteni és a későbbi vitás helyzetek elkerülhetők a pontos meghatározással. Az ingatlanban <strong>található ingóságokról, berendezési és felszerelési tárgyakról érdemes jegyzőkönyvet készíteni</strong> a birtokbaadás időpontjában, amely tartalmazhatja azok állapotát is.</p>
<p><strong>A bérleti díj</strong></p>
<p>Amennyiben a felek a bérleti szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, úgy a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.</p>
<p>Az ilyen eset a gyakorlatban azonban ritkán fordul elő, a felek rendszerint már előzetes tárgyalásaik során megállapodnak a bérleti díj összegében. Ilyenkor gondolni kell a <strong>bérleti díjon felül felmerülő költségekre</strong> – mint például víz- és áramszolgáltatás díja, fűtésköltség, hulladékgazdálkodás költsége vagy internet- és televíziószolgáltató díja – valamint, annak elszámolási módjára is. A Ptk. alapján a bérlő <strong>a bérleti díjat havonta előre</strong> köteles megfizetni, azonban arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.</p>
<p><strong>Óvadék, avagy kaució</strong></p>
<p>A bérleti díj mellett a szerződéskötéskör általában fizetendő összeg az óvadék, más néven kaució összege. A Ptk. az alábbiak szerint rendelkezik a bérleti díj biztosítékairól: <em>„Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, <strong>a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti</strong>.” </em>A rendelkezésnek megfelelően a szerződő felek jellemzően 2 hónapi bérleti díjnak megfelelő összegben állapodnak meg, amely a szerződésből fakadó kötelezettségek teljesítésének a biztosítéka. <strong>Amennyiben a lakásbérleti szerződés megszűnik és a felek egymással elszámoltak, a kaució a bérlő részére visszajár</strong> a közöttük létrejött elszámolás alapján teljes, illetve csökkentett összegben.</p>
<p><strong>Határozott vagy határozatlan időtartam?</strong></p>
<p>A <strong>lakásbérleti szerződés határozott vagy határozatlan időtartamra</strong> jöhet létre, ennek megfelelően azonban más szabályozás vonatkozik rá. Határozott időtartamra kötött lakásbérleti szerződés esetén a felek <strong>a határozott időtartam alatt nem élhetnek rendes felmondási jogukkal,</strong> így az ilyen szerződések megszüntetése korlátozott. Fontos azonban, hogy a rendelkezéstől a felek egyező akarattal eltérhetnek és maguk határozhatják meg a bérleti szerződésben a rendes felmondás idejét vagy az ahhoz fűződő jogkövetkezményeket, továbbá <strong>lehetőség van a felek általi közös megegyezéssel vagy azonnali hatállyal történő megszüntetésére is. </strong></p>
<p>Határozatlan időtartamú lakásbérleti szerződés magában hordozza a bérleti jogviszony rendes felmondással történő megszüntetését, amely a Ptk. rendelkezései alapján, havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére szólhat, amelyet legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig közölni kell.</p>
<p><strong>A bérbeadó kötelezettségei</strong></p>
<p>A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban, <strong>rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni.</strong> A jogszabály szerint rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas a lakás, ha az épület, illetve a lakásberendezések működőképesek.</p>
<p>A Lakás tv. rendelkezései alapján a <strong>bérbeadó köteles gondoskodni</strong> az alábbiakról:</p>
<ul><li>az épület karbantartásáról;</li>
<li>az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról</li>
<li>a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.</li>
</ul><p><strong>A bérlő kötelezettségei</strong></p>
<p>Szinte magától értetődő, hogy <strong>a bérlő a bérleti díjat</strong> – a lakásbérleti szerződésben meghatározott időben és módon – köteles a bérbeadó részére <strong>megfizetni</strong>. A bérlő, illetve a vele együtt az ingatlanban tartózkodó személyek az ingatlant, valamint az ahhoz tartozó, közös használatra szolgáló helyiségeit <strong>rendeltetésszerűen </strong>kötelesek <strong>használni</strong>.</p>
<p>A <strong>bérbeadó</strong> a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – <strong>ellenőrizheti</strong>, e körben a bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles.</p>
<p>Fontos megjegyeznünk, hogy minden bérleti jogviszony – a lakás jellegéből adódóan, a szerződő felek igényeitől függően – más és más, így ahhoz, hogy a bérleti szerződésből eredő vitás helyzeteket elkerüljük, <strong>érdemes még a bérleti jogviszony létrehozása előtt szakértő segítséget igénybe venni.</strong></p>
<p><strong>Ügyvédi irodánk vállalja a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadást, valamint lakásbérleti szerződés szerkesztését is, így keresse bizalommal ügyvédi irodánk munkatársait!</strong></p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F02%2Fa_legfontosabb_tudnivalok_a_lakasberleti_szerzodesrol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F02%2Fa_legfontosabb_tudnivalok_a_lakasberleti_szerzodesrol%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F08%2F02%2Fa_legfontosabb_tudnivalok_a_lakasberleti_szerzodesrol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=A legfontosabb tudnivalók a lakásbérleti szerződésről"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/08/02/a_legfontosabb_tudnivalok_a_lakasberleti_szerzodesrol#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16646496" border="0" /></a><br /></p>
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tudnivalok_a_berleti_szerzodesrol_ugyved_gyor_lawyer_dr_fekete_balint_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/07/19/a_tarsashazi_gepkocsibeallok_es_kertreszek_jogi_helyzete
A társasházi gépkocsibeállók és kertrészek jogi helyzete
2021-07-19T07:27:08+02:00
2021-07-19T07:27:08+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_parkolok_es_kertreszek_hasznalata_ugyved_gyor_ingatlan_web.png" alt="tarsashazi_parkolok_es_kertreszek_hasznalata_ugyved_gyor_ingatlan_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></p>
<p><strong>A társasházi gépkocsibeállók és kertrészek jogi helyzete</strong></p>
<p>Amennyiben lakásvásárlás előtt állunk - főként az új építésű társasházak esetében – jó, ha tisztában vagyunk az általunk vásárolt gépkocsibeálló és kertrész jogi státuszával.</p>
<p><strong>Parkolóhely biztosítására vonatkozó előírások</strong></p>
<p>A jelenleg hatályos Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. §-a alapján a lakás és üdülő önálló rendeltetési egysége után a helyi építési szabályzatban meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani, azzal, hogy a helyi építési szabályzat kötelezően legfeljebb egy személygépkocsi elhelyezését írhatja elő.</p>
<p>Az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a hatályos kormányrendeletben meghatározott, az építmények kialakításához szükséges parkolási igény biztosítását. Ez megoldható telken belül – általánosságban ez kötelező –, illetve kivételesen parkolómegváltással is az önkormányzattal kötött szerződés alapján. A parkolóhely megváltás azonban nem jelent az adott lakó számára megoldást, hiszen az építtető által megváltott parkolóhelyet nem használhatja kizárólagosan a lakás tulajdonosa, ez csak közterületi parkolási lehetőség bővítésére jelent némi megoldást.</p>
<p>A társasház építtetőjének többféle lehetősége létezik, hogy biztosítsa a lakástulajdonosok, esetleg kívülálló személyek részére a parkolási lehetőséget, ezt történhet tulajdonjog vagy kizárólagos használati jog formájában.</p>
<p><strong>Kizárólagos használati jog</strong></p>
<p>A kizárólagos használati jog esetében fontos azonban, hogy a társasházi alapító okirat minden esetben világosan rögzítse, hogy melyik lakáshoz melyik gépkocsibeálló tartozik. Ennek hiányában a szervezeti működési szabályzat határozhatja meg a közös tulajdonú telken elehelyett parkolók használati lehetőségeit. Az alapító okiratban történő rögzítés a későbbi, esetleges viták elkerülése érdekében rendkívül fontos.</p>
<p><strong>Tulajdonjog a garázsban elhelyezett parkolóhelyen</strong></p>
<p>A gépkocsik megnövekedett számára tekintettel és a társasházak sokszor szűkös telekmérete miatt nincs mindig lehetősége az építtetőnek minden lakáshoz megfelelő számú önálló gépkocsi-tárolót (garázst) vagy parkolót létesíteni. Amennyiben azonban fallal elválasztott garázsokat építenek (természeten a teremgarázsok is ide tartoznak), úgy azokat önálló albetétre, külön helyrajzi számra lehet helyeztetni és azokon a vevők tulajdonjogot tudnak szerezni.</p>
<p><strong>Társasházi teremgarázs és a parkolóhelyhez tartozó tulajdoni hányad</strong></p>
<p>Az önálló garázsok helyett elterjedtebb megoldás a mélygarázs vagy a teremgarázs. Ez rendszerint az épület pinceszintjén helyezkedik el. A társasház alapító okiratban a mélygarázs általában egy helyrajzi számon szerepel, amelyben a gépkocsi-beállókhoz osztatlan közös tulajdoni hányadok tartoznak. Ezen tulajdoni hányadok értékesítésével a parkolóhely kizárólagos használati joga is átruházható.</p>
<p>A társasház alapító okirat elválaszthatatlan mellékletét képező alaprajzon sorszámozva fel kell tüntetni az egyes parkolókat. Ennek a sorszámnak/alaprajzi megjelölésnek szerepelnie kell az általunk aláírt adásvételi szerződésben és meg kell egyeznie az alapító okiratban rögzítettekkel.</p>
<p><strong>Elővásárlási jog a mélygarázsban</strong></p>
<p>A Polgári Törvénykönyv előírásai szerint a közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, így a vételi ajánlatot meg kell küldeni valamennyi tulajdonostársnak, amely hosszú folyamat lehet a postai kézbesítés miatt, valamint sokszor nagy kereslet van a beállók iránt.</p>
<p>Érdemes a lakást és a mélygarázsban található tulajdoni hányadot dologösszességként kezelni annak érdekében, hogy önállóan ne élhessen valamelyik tulajdonostárs csak a sokszor nélkülözhetetlen mélygarázs beálló vonatkozásában elővásárlási jogával.</p>
<p><strong>Udvari parkolók, felszíni gépkocsi-beállók</strong></p>
<p>Kevésbé szerencsés megoldás a felszíni gépkocsi-beállók helyzete. Ezzel kapcsolatban mindig meg kell nézni az alapító okiratot, illetve a társasház törzslapját, hogy megtudjuk, hogy kinek a tulajdonában áll a földterület, amin a gépkocsibeállók elhelyezkednek.</p>
<p>Amennyiben a földrészlet vagy udvar a társasházközösség tulajdonát képezi, tulajdonjogot nem szerez rajta a parkolót „vásárló”, ilyen esetben úgynevezett kizárólagos használati jogot szerez, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba nem lehet bejegyeztetni.</p>
<p><strong>Parkolóhelyek használati megosztása</strong></p>
<p>Lehetőség van viszont használati megosztási szerződést vagy helyszínrajzot készíteni, amely rögzíti az egyes beállók elhelyezkedését és a használati jog jogosultját. Amennyiben a felszíni gépkocsi-beállók az alapító okiratban az egyes lakásokhoz vagy nem lakás céljára szolgáló helységekhez (pl. üzlethelyiség vagy tároló) vannak rendelve és a kizárólagos használati jog a mindenkori tulajdonost illeti meg. A felszíni gépkocsi-beállónak nincs önálló helyrajzi száma, csak az önálló lakással vagy pl. irodával együtt forgalomképes.</p>
<p>Amennyiben az alapító okiratban nincs meghatározva a kizárólagos használati jog, úgy a használati megosztási szerződéssel is lehet rendezni a parkolóhasználatot, amelyhez a tulajdonostársak megállapodása szükséges.</p>
<p>Az alapító okiratban, használati megosztási szerződésben vagy az adásvételi szerződésben meghatározott területen felül egyik tulajdonosnak sincs joga a másik tulajdonos terhére többlet területet használni. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. §- ának (2) bekezdése szerint a közös tulajdon birtoklását, használatát és a hasznosítás módját a közgyűlés határozza meg.</p>
<p>A társasházközösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában. (SZMSZ)</p>
<p>Előfordulhat olyan eset is, amikor a telek és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól és a társasház csak a felépítményre kerül megalapításra. Ebben az esetben van arra lehetőség, hogy a telek tulajdoni hányadokhoz rendeljük hozzá a parkolók vagy kertrészek kizárólagos használati jogát egy használati megosztási szerződéssel.</p>
<p><strong>A kertrészek használata</strong></p>
<p>A kertrészek általában a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakások előtt vagy mögött kerülnek kialakításra. Jogilag általában a társasházközösség közös tulajdonát képező területen helyezkednek el, azonban az alapító okirat vagy SZMSZ ezen kertrészek kizárólagos használati jogát hozzárendelheti az egyes lakásokhoz.</p>
<p>Mivel a kertrészek nem kapnak önálló helyrajzi számot, csak az adott lakással együtt forgalomképesek. Az ingatlan-nyilvántartásban a gépkocsi-beállókhoz hasonlóan szintén nem lehet feltüntetni a lakáshoz tartozó kertrészt, mivel az a társasházközösség tulajdona, a lakás mindenkori tulajdonosát kizárólagos használati jog illeti meg rá.</p>
<p>Ugyancsak megoldás lehet a fentiekben leírt konstrukció, amikor is a társasházat csak a felépítményre alapítjuk és a telek tulajdoni hányadok tulajdonjogához rendelünk hozzá kertrész kizárólagos használati jogot.</p>
<p><strong>Vita a használati jog terjedelme tekintetében</strong></p>
<p>A gyakorlatban sajnos sok esetben az alapító okirat nem konkrét m2-ben megjelölt területet határoz meg a kertek használata tekintetében, hanem mindössze annyit ír elő, hogy kerítéstől kerítésig tartanak ezek a kizárólagos használati joggal bíró kertrészek.</p>
<p>Előfordul, hogy a lakástulajdonosok a kerítést áthelyezik az eredeti állapothoz képest, így jelentősen meg tudják növelni a közös terület terhére a kertjüket, aminek használati jogát a vételkor nem fizették meg.</p>
<p>A kertrészek használati jogának tisztázása az adásvételi szerződések alapján kezdhető meg, vagyis az azokban foglaltak szerint el kell készíteni egy helyszínrajzot és fel kell tüntetni – a szélességet és hosszúságot is méterben, valamint a teljes m2-t – a kizárólagosan használható területeket.</p>
<p>Ezután a tényleges állapotra vonatkozóan is rajzot kell készíteni, amelyből ki kell tűnnie annak, hogy kik és milyen mértékű „többlethasználatot” alakítottak ki. A két rajzot mellékelve közgyűlési napirendre kell tűzni a „Kerthasználat rendezése” című témát, és ott lehet érvényesen dönteni arról, hogy a többletet használó tulajdonosok m2 arányosan milyen összeg befizetésére kötelezettek.</p>
<p>A többlethasználati díj megállapítása közgyűlési hatáskör, mivel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28. § b) pontja szerint a közös tulajdonban álló épületrészek – és természetesen ide tartozik a közös tulajdonban lévő kert, illetve zöldterület is – használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról csak a közgyűlésnek van döntési jogosultsága.</p>
<p>Az új építésű társasházi beruházások esetében nagyon fontos, hogy a társasház előzetes alapítása, az értékesítés és a társasház bejegyzésének eljárása során precízen kezeljük a fenti kérdéseket, mivel ezzel sok vita megelőzhető a tulajdonostársak között.</p>
<p>Amennyiben kérdése merülne fel a társasház parkolóhely, kertrész vagy egyéb terület kizárólagos használati jogával kapcsolatban, úgy keresse ügyvédi irodánk munkatársait bizalommal!</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F07%2F19%2Fa_tarsashazi_gepkocsibeallok_es_kertreszek_jogi_helyzete%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F07%2F19%2Fa_tarsashazi_gepkocsibeallok_es_kertreszek_jogi_helyzete%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F07%2F19%2Fa_tarsashazi_gepkocsibeallok_es_kertreszek_jogi_helyzete%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=A társasházi gépkocsibeállók és kertrészek jogi helyzete"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/07/19/a_tarsashazi_gepkocsibeallok_es_kertreszek_jogi_helyzete#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16632244" border="0" /></a><br /></p>
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_parkolok_es_kertreszek_hasznalata_ugyved_gyor_ingatlan_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/06/13/hogyan_tudunk_a_tarsashazi_tetoterbol_lakasokat_kialakitani
Hogyan tudunk a társasházi tetőtérből lakásokat kialakítani?
2021-06-13T19:51:02+02:00
2021-06-13T19:51:02+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><strong><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_tetoter_adasvetel_beepites_ugyved_web.png" alt="tarsashazi_tetoter_adasvetel_beepites_ugyved_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></strong></p>
<p>Sok régebbi építésű társasház küzd a <strong>felújításhoz szükséges anyagi források előteremtésével.</strong> Amennyiben a társasházban van olyan helyiség vagy helyiségegyüttes, amely a társasház saját céljára már nem szükséges (ilyenek például a mosókonyha, korábbi házfelügyelői lakás, padlástér), úgy gyakran merül fel a finanszírozási forrás előteremtése érdekében annak értékesítési lehetősége. Ezen helyiségekből sok esetben lakást kíván a vevő kialakítani. Az értékesítés előtt fontos tisztában lenni a teljes folyamattal.</p>
<p>Cikkünkben több megoldás közül az egyik olyan jogi folyamatot tekintjük röviden át, amikor a<strong> tetőteret értékesíteni</strong> kívánja a társasház és a vevő abból lakást vagy lakásokat kíván kialakítani.</p>
<p> </p>
<p><strong>A társasházi közös tulajdonú tetőtér értékesítése</strong></p>
<p><strong>Egyhangú közgyűlési határozat</strong></p>
<p>A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény irányadó rendelkezései szerint a tetőtér értékesítése az alapító okirat módosítását igényli, amely főszabály szerint kizárólag egyhangú többséggel módosítható.</p>
<p> </p>
<p><strong>Kétharmados többség</strong></p>
<p>A jogszabály ugyanakkor lehetővé teszi, hogy a közgyűlés 2/3-os többséggel döntsön a társasházi közös tulajdon elidegenítéséről, amennyiben erre az alapító okirat felhatalmazást ad. Az alapító okiratok többsége azonban – főleg a régebbi társasházak esetében – nem szokott ilyen kikötést tartalmazni.</p>
<p>Amennyiben mégis rendelkezne erről az alapító okirat, úgy a közgyűlés 2/3-os többséggel dönt az tetőtér eladásáról, továbbá meghatározza, hogy az egyes külön tulajdonú egységekhez tartozó tulajdoni hányadok miként változnak és a közgyűlési határozata alkalmas lesz arra, hogy az alapján foganatosítsák a szükséges ingatlan-nyilvántartási eljárást, amennyiben azt ügyvéd közreműködésével készült és az okiratot ellenjegyzéssel látta el a jogszabályi előírásoknak megfelelően.</p>
<p>Látható tehát, hogy a 2/3-os többséggel való döntéshozatalhoz szükséges, hogy az alapító okirat erre felhatalmazást adjon. Amennyiben ilyen rendelkezést az alapító okirat nem tartalmaz, de a lakóközösségben konszenzus alakul ki a tekintetben, hogy a tetőteret a társasház majd a jövőben értékesítse, érdemes az alapító okiratot a fenti felhatalmazással kiegészíteni, amely azonban csak egyhangú többséggel hozható meg, ugyanakkor a későbbiekben rendkívüli módon megkönnyíti a társasházi döntéshozatalt.</p>
<p> </p>
<p><strong>Döntés négyötödös többséggel</strong></p>
<p>Amennyiben a lakóközösség nem kívánja ilyen felhatalmazással kiegészíteni az alapító okiratát, úgy a jogszabály lehetőséget biztosít arra, hogy a közgyűlés 4/5-ös többséggel döntsön a tetőtér elidegenítéséről.</p>
<p>Ebben az esetben azonban a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel megtámadhatják a közgyűlési határozatot. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre a 4/5-ös többséggel meghozott határozat csak akkor lesz alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonosok nem élnek a keresetindítási jogukkal.</p>
<p> </p>
<p><strong>A kisebbség jogai </strong></p>
<p>A kisebbségben maradt tulajdonostársak tehát a határozat megtámadásával akadályozhatják a folyamatot, ezért a vevő/befektető részéről érdemes olyan jogi konstrukciót kidolgozni, amely szerint csak abban az esetben vállalja teljesíteni a társasházzal kötött szerződésben foglaltakat, amennyiben a kisebbségben maradt tulajdonosok lemondanak a 4/5-ös többséggel meghozott határozat megtámadásának jogáról vagy a 60 napos <strong>megtámadási határidő</strong> már eredménytelenül eltelt.</p>
<p>Fontos azonban megjegyezni, hogy a szerződő fél az értékesítés során nem a társasház lesz, tekintettel arra, hogy az korlátozott jogalanyisággal rendelkezik. Emiatt a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak lesznek az eladók az adásvételi szerződésben.</p>
<p> </p>
<p><strong>Ingatlan-nyilvántartási átvezetés </strong></p>
<p>A társasházi közös tulajdonú tetőtér az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerül. Ezt követően vagy ezzel egyidejűleg is van lehetőség megkötni az<strong> adásvételi szerződést</strong> a tulajdonostársak és a vevő (beruházó) között, amellyel a <strong>tetőtér</strong> a beruházó kizárólagos tulajdonában fog kerülni.</p>
<p>Szükség lesz majd az építési beruházás befejezését követően egy újabb <strong>alapító okirat módosítás</strong>ra, mivel a tetőtér rendeltetése a <strong>lakások</strong> kialakítása miatt megváltozik, így ezt is szükséges az alapító okiratban átvezetni, amelyhez ugyancsak szükség van a tulajdonostársak aláírására. Ahhoz, hogy ez gördülékenyen tudjon működni, meghatalmazott bevonását szoktuk javasolni, amely segítségével egy személyben jogosult akár egy tulajdonostárs képviselni a többit a szükséges jognyilatkozat megtétele érdekében.</p>
<p> </p>
<p><strong>Értékesítés és felújítás, mint „barter” ügylet</strong></p>
<p>A leggyakrabban előforduló modell, amikor a tetőtér tulajdonjogának megszerzése fejében a vevő, aki általában <strong>építőipari vállalkozás</strong>, vállalja, hogy különböző <strong>felújítási, korszerűsítési munkálatokat</strong> végez el a társasházon. Ilyenek lehetnek például a lépcsőházi vakolat javítás, festés, vezetékek felújítása, tetőcsere, homlokzatfelújítás, szigetelés, ablakcsere, stb.</p>
<p>Ebben az esetben tulajdonképpen két jogügylet jön létre, <strong>egy adásvételi szerződés és egy vállalkozási szerződés.</strong></p>
<p> </p>
<p><strong>Röviden összefoglalva a tetőtér beépítés folyamata az alábbi lépésekből áll össze:</strong></p>
<p>- Építész audit (előírások vizsgálata a beépítés megvalósíthatósága tekintetében)</p>
<p>- Vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása</p>
<p>- Közgyűlési határozat a tetőtér külön tulajdonná nyilvánításáról, döntés az alapító okirat módosításról</p>
<p>- Adásvételi szerződés megkötése a tulajdonostársak és a beruházó között a tetőtér adásvétele tekintetében</p>
<p>- Ezzel párhuzamosan vállalkozási szerződés megkötése a felújítási munkálatok tekintetében</p>
<p>- Közgyűlési határozat a rendeltetési mód változásának alapító okiratban történő átvezetéséről, vektoros vázrajz készítése, záradékoltatása, hatósági bizonyítvány beszerzése az<strong> új építésű lakások</strong> vonatkozásában, ingatlan-nyilvántartási átvezetés</p>
<p> </p>
<p>A fentiekből látható, hogy rendkívül komplex és hosszú folyamat egy tetőtér értékesítése, beépítése, főleg ha felújítási munkát is vállal a beruházó. Fontos látni a folyamat elején, hogy hová akarunk eljutni és annak megfelelő biztosítékokkal ellátni a konstrukciót mindkét fél védelme érdekében.</p>
<p>Ügyvédi irodánk szakterületei közé tartoznak a társasházak, valamint az építési jog is. Amennyiben kérdése van a tetőtér értékesítésével vagy beépítésével kapcsolatban, forduljon irodánk ügyvédeihez bizalommal!</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F06%2F13%2Fhogyan_tudunk_a_tarsashazi_tetoterbol_lakasokat_kialakitani%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F06%2F13%2Fhogyan_tudunk_a_tarsashazi_tetoterbol_lakasokat_kialakitani%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F06%2F13%2Fhogyan_tudunk_a_tarsashazi_tetoterbol_lakasokat_kialakitani%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Hogyan tudunk a társasházi tetőtérből lakásokat kialakítani?"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/06/13/hogyan_tudunk_a_tarsashazi_tetoterbol_lakasokat_kialakitani#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16592802" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
adásvétel
társasház
adásvételi_szerződés
Ingatlan
Győr
tetőtérbeépítés
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
új_lakás_vásárlás
új_lakás_építés
vállalkozásiszerződés
ügyvédiiroda
építékezés
építésijogvita
padlástérbeépítés
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_tetoter_adasvetel_beepites_ugyved_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/05/03/az_epitoipari_kivitelezesi_szerzodes_mire_figyeljunk_vallalkozokent
Az építőipari kivitelezési szerződés – Mire figyeljünk vállalkozóként?
2021-05-03T08:22:04+02:00
2021-05-03T08:22:04+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p> </p>
<p><strong><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/epitesi_jog_kivitelezesi_szerzodes_ugyved_gyor_web.png" alt="epitesi_jog_kivitelezesi_szerzodes_ugyved_gyor_web.png" class="imgnotext open-in-modal" /></strong></p>
<p><strong>Az építőipari kivitelezési szerződés – Mire figyeljünk vállalkozóként?</strong></p>
<p>Vállalkozóként a tevékenységünk során számos kellemetlenségtől megkímélhetjük magunkat, ha az építési-kivitelezési munkák megkezdése előtt egy megfelelő, a felek érdekeit szolgáló kivitelezési szerződést kötünk az építtetővel, nem is beszélve arról, hogy a megrendelők is nagyobb bizalommal fordulnak hozzánk, ha egy mindenre kiterjedő és átgondolt kivitelezési szerződéssel tudunk szolgálni.</p>
<p>De mire figyeljünk a kivitelezési szerződések létrejötte során? Bejegyzésünkben a kivitelezési szerződés legfontosabb pontjait járjuk körbe.</p>
<p><strong>Miként rendelkezik a jogszabály?</strong></p>
<p>Elsőként érdemes a jogszabályi környezetet megvizsgálni. A kivitelezési szerződésre vonatkozóan a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) tartalmaz rendelkezéseket, mely szerint a „<em>kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésére és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles.” </em></p>
<p>Fontos tudni, hogy a munka elvégzéséhez szükséges tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése szintén a megrendelő kötelezettségei közé tartozik, azonban a kivitelező (vállalkozó) köteles a tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és – amennyiben szükséges – a terv felismerhető hibáira hiányosságaira megrendelőt figyelmeztetni. Amennyiben a tervdokumentáció hibája később, a kivitelezés folyamatában jelentkezik, úgy a kivitelező (vállalkozó) erről köteles késedelem nélkül tájékoztatni a megrendelőt.</p>
<p>Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) alapján az építési tevékenység végzésére az építtető a vállalkozó kivitelezővel kivitelezési szerződést köt.</p>
<p><strong>Melyek a kivitelezési szerződés legfontosabb tartalmi elemei?</strong></p>
<p>A kivitelezési szerződés kötelező formai és tartalmi elemeit bővebben az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmazza. Legfontosabb követelmény <strong>a szerződés írásba foglalása</strong>, azonban a jogszabály számos további kötelező tartalmi elemet határoz meg, köztük az alábbiakat:</p>
<ul><li>az <strong>építtető</strong> (megrendelő vállalkozó) nevét vagy megnevezését, címét, illetve székhelyét, elérhetőségét, adószámát, pénzforgalmi számlaszámát, illetve a képviseletében eljáró személy nevét/megnevezését, címét/székhelyét, elérhetőségét, e-építési napló vezetése esetén az alkalmazás használatához szükséges naplóügyfél-jelét,</li>
<li>a <strong>vállalkozó</strong> (kivitelező) esetében az előző pontban foglalt adatokat kell rögzíteni a szerződésben azzal, hogy részéről a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot is fel kell tüntetni,</li>
<li>az <strong>építőipari kivitelezési tevékenység</strong> vagy építési-szerelési munka <strong>pontos megnevezését</strong>, építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám),</li>
<li>a vállalt teljesítési szakaszokat, illetve részletes <strong>határidőket</strong>,</li>
<li>a <strong>vállalkozói díj összegét</strong>, az elszámolás és fizetés módját,</li>
<li>az esetlegesen felmerülő <strong>többletmunka</strong>, <strong>pótmunka</strong> elszámolható ellenértékének elszámolási módját,</li>
<li>a keletkező <strong>hulladékok</strong> – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – <strong>elszállítására kötelezett fél megnevezését</strong>,</li>
<li><strong>építtető nyilatkozatát</strong>, mely szerint a szerződésben meghatározott <strong>építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik</strong>.</li>
</ul><p>Annak ellenére, hogy a jogszabály által előírt kötelező tartalmi elemek mindegyikének szerepelnie kell egy kivitelezési szerződésben, a felek sok esetben nem, vagy nem megfelelő részletességgel rendelkeznek róla, azonban egy mindenre kiterjedő és megfelelő kivitelezési szerződés az esetlegesen kialakuló jogvitákban döntő jelentőséggel bírhat. Fontos megjegyezni, hogy az írásbeli kivitelezési szerződés hiánya esetén az építésfelügyeleti hatóság építésfelügyeleti bírságot szabhat ki 100.000 Ft összegben.</p>
<p><strong>Többletmunka vagy pótmunka?</strong></p>
<p>A kivitelezési szerződésben rendelkezni kell a felmerülő többletmunka vagy pótmunka elszámolásának módjáról. A <strong>többletmunka</strong> olyan munkát jelent, amely a vállalkozási (kivitelezési) szerződés tartalmát képezi, de azt a vállalkozói díj meghatározásánál nem vették figyelembe, vagy amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. A <strong>pótmunka</strong> ezzel szemben utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munka, melynek teljesítésére a vállalkozó (kivitelező) abban az esetben köteles, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé.</p>
<p><strong>A vállalkozói díj meghatározása</strong></p>
<p><strong>Átalánydíj vagy tételes elszámolás?</strong> A különbségtétel fontos, mivel ennek alapján tudjuk meghatározni, hogy számunkra melyik a megfelelőbb elszámolási mód.</p>
<p>Amennyiben a szerződő felek <strong>átalánydíjban</strong> állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a <strong>pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult</strong>. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható. <strong>Tételes elszámolás</strong> szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az <strong>elvégzett munka ellenértékére jogosult</strong>.</p>
<p><strong>Mit foglal magában a vállalkozói díj?</strong></p>
<p>A vállalkozói díj összege a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemét képezi, azonban érdemes tudni, hogy milyen elemekből épül fel a vállalkozói díj, ezáltal könnyebbé válik annak összegszerű meghatározása is. A vállalkozói díjnak – jogszabály szerint előírtak alapján – magában kell foglalnia a következőket:</p>
<ul><li>a közvetlen költséget, illetve</li>
<li>a fedezetet.</li>
</ul><p>A <strong>közvetlen költség</strong> tartalmazza az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt, valamint az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat. A <strong>fedezet</strong> tartalmazza a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket, valamint a tervezett nyereséget, amennyiben azt a rezsióradíj nem tartalmazza.</p>
<p>Ügyvédi irodánk szakértői munkatársai szívesen állnak rendelkezésére, amennyiben további kérdése van az építőipari kivitelezési szerződéssel kapcsolatban.</p>
<p><strong>Irodánk szakterületei közé tartozik az építési jog, így amennyiben jogi tanácsadásra vagy jogi képviseletre, illetve építőipari kivitelezési szerződés elkészítésében való közreműködésre van szüksége, forduljon hozzánk bizalommal!</strong></p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F05%2F03%2Faz_epitoipari_kivitelezesi_szerzodes_mire_figyeljunk_vallalkozokent%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F05%2F03%2Faz_epitoipari_kivitelezesi_szerzodes_mire_figyeljunk_vallalkozokent%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F05%2F03%2Faz_epitoipari_kivitelezesi_szerzodes_mire_figyeljunk_vallalkozokent%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Az építőipari kivitelezési szerződés – Mire figyeljünk vállalkozóként?"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/05/03/az_epitoipari_kivitelezesi_szerzodes_mire_figyeljunk_vallalkozokent#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16520492" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
építkezés
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
drfeketelegal
új_lakás_építés
vállalkozásiszerződés
ügyvédiiroda
építésijogvita
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/epitesi_jog_kivitelezesi_szerzodes_ugyved_gyor_web.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/04/25/a_tarsashazi_kozos_koltseg_tartozas_behajtasanak_jogi_lehetosegei
A társasházi közös költség tartozás behajtásának jogi lehetőségei
2021-04-25T17:52:32+02:00
2021-04-25T17:52:32+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><strong><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_kozos_koltseg_behajtas_ugyvedi_segitseggel_linkedin_dr_fekete_balint_gyor.png" alt="tarsashazi_kozos_koltseg_behajtas_ugyvedi_segitseggel_linkedin_dr_fekete_balint_gyor.png" class="imgnotext open-in-modal" /></strong></p>
<p><strong>A társasházi közös költség tartozás behajtásának jogi lehetőségei</strong></p>
<p><strong></strong>A közös képviselőknek vagy az intézőbizottságnak gyakran nehézséget okoz a hátralékos társasházi lakástulajdonos fizetésre ösztönzése, azonban feltétlenül szükséges elindítani a megfelelő igényérvényesítést annak érdekében, hogy ne halmozódjon fel még nagyobb tartozás. A közös költség tartozás behajtásával kapcsolatos feladatokat a szervezeti és működési szabályzatban kell meghatározni.</p>
<p>A tartozás felhalmozása esetén első körben a közös képviselőnek <strong><em>fizetési felszólítást</em> </strong><em>kell küldenie az adósnak, amelyben</em> célszerű részletezni, hogy mekkora összegű a tartozás és az mely hónapokban lett volna esedékes. Érdemes megjelölni, hogy az esetleges korábbi tartozások ügyében van-e folyamatban valamilyen hivatalos eljárás és az milyen szakaszban van. Amennyiben végrehajtási eljárás van folyamatban, úgy az illetékes végrehajtót is tájékoztatni szükséges abban az esetben, ha az adós közvetlenül a társasház részére teljesített annak érdekében, hogy követhető legyen a tartozás megtérülése.</p>
<p>A behajtásra irányuló jogi eljárás megindítása előtt a tapasztalt közös képviselők már a fizetési felszólításban is fel szokták ajánlani a hátralék <strong>részletekben történő megfizetésének lehetőségét</strong> is. Ez mind az adósnak, mind a társasháznak előnyös a további költségek elkerülése érdekében.</p>
<p>Előfordul azonban, hogy a részletfizetési megállapodás megkötése objektív okokból nem lehetséges, pl. a tulajdonostárs adós külföldön tartózkodik és nem is értesül időben arról, hogy a közös költséget a megbízottja vagy bérlője nem fizeti.</p>
<p>Ilyenkor nem marad más lehetőség a közös képviselő számára, mint hogy kezdeményezze <strong>a tartozás jogi úton történő behajtását.</strong> Erre vonatkozóan az ún. fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem a leghatékonyabb megoldás.</p>
<p>Ügyvédi irodánk vállalja <strong>fizetési meghagyásos eljárás</strong> elindítását közös költség tartozás behajtása érdekében is.</p>
<p>A fizetési meghagyásos eljárás elindítására jogi személyek vagy a jogszabály szerint elektronikus eljárásra kötelezett személyek esetén már csak elektronikus eljárás keretében van mód. A közös költség hátralék <strong>3 millió forint összeghatárig csak fizetési meghagyás kezdeményezésével</strong> hajtható be, közvetlen perindításra csak az ezt meghaladó összeg esetén van lehetőség. </p>
<p>A fizetési meghagyás kibocsátására irányuló kérelem beadásakor az adatok kitöltésénél a pontosság nagyon fontos. Rengeteg adat közlését várja el a jogszabály mind a jogosult társasháztól, mind a kötelezett adóstól. Minél több adatot tudunk megadni a kötelezően feltüntetendő adatokon kívül, annál eredményesebb lehet majd a végrehajtás, ha jogerőre emelkedik a fizetési meghagyás.</p>
<p>A fizetési meghagyásban foglaltakat a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által kijelölt közjegyző közli az adóssal, akinek 15 napja van eldönteni, hogy él-e az ún.<strong> <em>ellentmondás</em></strong> lehetőségével. <strong>Ha vitatja a tartozás fennállását</strong>, akkor az ellentmondás eredményeként eljárás<strong> perré alakul</strong> és polgári peres eljárás lefolytatására kerül sor az illetékes járásbíróság előtt, amennyiben a jogosult társasház a megfelelő határidőn belül keresetet tartalmazó iratot terjeszt elő.</p>
<p>Ha azonban nem vitatja a tartozást a megadott határidőn belül, a fizetési meghagyás jogerős lesz és a polgári peres bírósági ítélet hatályával egyenértékű döntésnek számít. Ilyenkor szinte azonnal megindítható <em>a <strong>végrehajtási eljárás</strong></em>, amelyet szintén elektronikus úton lehet elindítani</p>
<p><strong>Ügyvédi irodánk vállalja a jogerős fizetési meghagyás alapján a végrehajtási eljárás megindítását és a végrehajtási eljárásban történő jogi képviselet ellátását is.</strong></p>
<p>Amennyiben ellentmond a tartozást felhalmozó tulajdonostárs és vitatja a követelés jogosságát, akkor <strong><em> perré</em> alakul</strong> az eljárás. Ez a szakasz már jobban hasonlít a klasszikus peres eljárásra. A keresetet tartalmazó iratban (keresetlevélben) kell összefoglalni a tartozást megalapozó tényeket, jogi érvelést valamint határozott kereseti kérelmet kell előterjeszteni. Az ügyvédi segítség ilyenkor is jól jöhet, mivel nagyon pontosan kell megfogalmazni a kérelem tartalmát, a jogi hivatkozásokat, a bizonyítékokat, bizonyítási indítványokat részletezését is a polgári perrendtartásról szóló törvény szigorú követelményeinek megfelelően.</p>
<p>A társasházi közös képviselők részére speciális lehetőség a közös költség tartozás erejéig az adós ingatlanára, az eljárási díj megfizetése ellenében a <strong>jelzálogjog bejegyeztetése.</strong></p>
<p>A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 30. § (1) bekezdése kimondja, hogy a közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.</p>
<p>A jelzálogjog-bejegyzés az utóbbi időben háttérbe szorult, mivel most már <strong>végrehajtható okirat szükséges</strong> a bejegyeztetéshez, nem elegendő a közös képviselő egyoldalú nyilatkozata vagy a közgyűlési határozat ügyvéd által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalása. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete szerint a közös költség hátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot (pl. jogerős fizetési meghagyás vagy bírósági ítélet) <strong>vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát</strong>, melyben elismeri a társasházi közös költség tartozás, illetve a költséghátralék fennállását.</p>
<p>Érdemes azonban erre a lehetőségre is gondolni, mivel a végrehajtási eljárás ingatlan árverési szakaszában a zálogjoggal biztosított követelés előrébb van a kielégítési sorrendben, azaz a jelzálogjog jogosult társasház előnyben van a többi követelés érvényesítő hitelezővel szemben, ha időben gondoskodott arról, hogy a jelzálogjog bejegyzésre kerüljön.</p>
<p>A jogerős fizetési meghagyás vagy ítélet alapján végrehajtási jog kerül bejegyzésre az ingatlan nyilvántartásba. Ez is biztosíték arra, hogy ne adják el az ingatlant a tartozás rendezése előtt, azonban ezen eljárás költségeit is a társasháznak kell megelőlegeznie.</p>
<p><strong>Ügyvédi irodánk</strong> szakértő munkatársai szívesen állnak rendelkezésére, amennyiben kérdése van az a társasházi közös költség tartozás behajtásával kapcsolatban vagy <strong>ügyvédi közreműködésre, jogi képviseletre</strong> tart igényt ezen igény érvényesítése érdekében!</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F25%2Fa_tarsashazi_kozos_koltseg_tartozas_behajtasanak_jogi_lehetosegei%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F25%2Fa_tarsashazi_kozos_koltseg_tartozas_behajtasanak_jogi_lehetosegei%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F25%2Fa_tarsashazi_kozos_koltseg_tartozas_behajtasanak_jogi_lehetosegei%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=A társasházi közös költség tartozás behajtásának jogi lehetőségei"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/04/25/a_tarsashazi_kozos_koltseg_tartozas_behajtasanak_jogi_lehetosegei#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16512606" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
társasház
közösképviselő
közösköltség
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
új_lakás_vásárlás
ügyvédiiroda
tartozásbehajtás
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/tarsashazi_kozos_koltseg_behajtas_ugyvedi_segitseggel_linkedin_dr_fekete_balint_gyor.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/04/18/nehany_hasznos_tudnivalo_az_e-epitesi_naplorol
Néhány hasznos tudnivaló az e-építési naplóról
2021-04-18T17:16:37+02:00
2021-04-18T17:16:37+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<div class="blh_post_image">
<p class="blh_post_img"><a href="https://drfeketelegal.hu/ingatlanjog/nehany-hasznos-tudnivalo-az-e-epitesi-naplorol/" target="_parent"></a></p>
<p></p><p class="MsoNormal"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Néhány hasznos tudnivaló az e-építési naplóról</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A kivitelezési szerződések létrejötte során számos esetben felmerül az építési napló kérdése. Jelen bejegyzésünk néhány hasznos tudnivalóval betekintést kíván adni az építési napló, különösen az e-építési napló témakörébe.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Mit jelent az építési napló?</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A kérdésre az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendeletben találjuk meg a választ, amely a következőképpen határozza meg az <b>építési napló fogalmát</b>: <i>„az építési napló az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől annak befejezéséig vezetett, hatósági és bírósági eljárásban felhasználható dokumentáció, amely időrendben tartalmazza a szerződés tárgya szerinti építőipari kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait, továbbá a munka menetére, megfelelőségére és dokumentumaira (pl. tervrajzi kiegészítések) vonatkozó vagy az elszámoláshoz szükséges jelentős tényeket.”</i></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A definícióból egyértelműen kitűnnek az építési napló különböző funkciói, különös tekintettel annak hatósági és bírósági eljárásban történő felhasználhatóságára, valamint arra, hogy időrendben tartalmazza az elvégzett munka adatait, megfelelőségét és azon tényeket, melyek az elszámolás során nagy jelentőséggel bírnak, így egy esetlegesen kialakuló jogvitában is kiemelt szerepet tölthet be.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az e-építési napló ügyfélkapus regisztrációval hozzáférhető. Amennyiben valaki nem rendelkezik ügyfélkapuval, úgy a kormányablakban (okmányirodában) igényelheti azt.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Mikor kötelező az építési napló alkalmazása?</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A jogszabály az építési napló alkalmazását a kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építési tevékenységekhez köti, melyet az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet határoz meg. Építési napló vezetésének kötelezettsége alóli kivételeket a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI.13.) Korm. rendeletben találjuk meg. Amennyiben saját lakhatás biztosítása céljából valósul meg az építési tevékenység, úgy az építési napló vezetése nélkül végezhető, ettől azonban az építtető eltérhet és dönthet építési napló alkalmazása mellett. Ebben az esetben a kivitelezés során megfelelő dokumentáció áll az építtető rendelkezésére a folyamat nyomon követéséhez, a pontos elszámoláshoz és a vitás kérdések rendezéséhez. </span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">E-építési napló</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az építési napló vezetése 2013. október 1. óta elektronikus formában valósul meg az internetes alapú e-építési napló használatával.</span><span style="color: black; mso-themecolor: text1;"> </span><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet kötelezettségként határozza meg az e-építési napló használatát az építőipari kivitelezési folyamat résztvevői számára, mely ezáltal könnyebben elérhetővé válik.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról szóló 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 2.§ b) pontja értelmében az „<i>e-építési napló olyan komplex elektronikus alkalmazás, amely lehetővé teszi az építőipari kivitelezési folyamat teljes felügyeletét, az építési napló vezetését és az arra jogosultak számára hozzáférést, és elektronikus úton biztosítja az építési beruházásra vonatkozó kivitelezési adatoknak a Nyilvántartásba kerülését.”</i></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;"> </span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Kötelezettségek – ki és mit köteles tenni az e-napló kapcsán?</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az <b>építtető</b> részéről megjelenő kötelezettség a jogszabály szerint az e-építési napló készenlétbe helyezése, valamint annak ellenőrzése. Amennyiben építési műszaki ellenőr nem kerül megbízásra, az építtető köteles az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzésére és annak e-építési naplóba való bejegyzésére is. </span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A <b>vállalkozó kivitelező</b></span><span style="color: black; mso-themecolor: text1;"> </span><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet rendelkezései alapján köteles az e-építési napló megnyitására és annak vezetésére, e körben különösen az alábbiak bejegyzésére: </span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 39.0pt; mso-add-space: auto; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; mso-list: l0 level1 lfo1;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; color: black; mso-themecolor: text1;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék mennyisége és fajtája,</span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 39.0pt; mso-add-space: auto; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; mso-list: l0 level1 lfo1;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; color: black; mso-themecolor: text1;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">annak biztosítása, hogy az építési munkaterületen csak olyan személyek tartózkodjanak, akik a vállalkozói nyilvántartásban szerepelnek, illetve erre jogosultsággal rendelkeznek, és az építési napló által igazoltan részt vesznek a napi munkában, annak ellenőrzésében és irányításában,</span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 39.0pt; mso-add-space: auto; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; mso-list: l0 level1 lfo1;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; color: black; mso-themecolor: text1;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">a saját munkájához kapcsolódó elkészült munkarészek ellenőrzése, az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének, és az építtető, építési műszaki ellenőr felhívása alapján további vizsgálatok feltételeinek biztosítása, valamint az ellenőrzésekhez kapcsolódó tények és adatok építési naplóban történő rögzítésére.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A vállalkozó kivitelező köteles továbbá az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének biztosításáról szóló értesítést az e-építési naplóban rögzíteni. A vállalkozó kivitelező a saját e-építési naplójának a vezetésével megbízhatja a felelős műszaki vezetőjét, azonban az erre irányuló megállapodást mindkét fél elfogadásával a vállalkozó kivitelező e-építési naplójában kell rögzíteni.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">E-főnapló és e-alnapló</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Amennyiben a kivitelezés során az építési tevékenység folyamatában fővállalkozó és alvállalkozó is részt vesz, beszélhetünk e-főnaplóról és e-alnaplóról, melyek az e-építési napló részét képezik. </span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Az <b>e-főnapló</b> vezetése a <b>fővállalkozó</b> – vagy megbízása esetén a fővállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének – feladata, míg az <b>e-alnapló</b> vezetése az <b>alvállalkozó</b> – vagy megbízása esetén az alvállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetőjének – feladata. Fontos megemlíteni azonban, hogy a fővállalkozó a vele szerződéses viszonyban álló alvállalkozó e-naplójának vagy akár ezen alvállalkozóval szerződéses viszonyban álló további alvállalkozók e-naplójának vezetését is átvállalhatja. Ebben az esetben az átvállalás és átadás tényét mindkét fél jóváhagyásával rögzíteni kell az e-főnaplóban vagy e-alnaplóban.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">E-napló lezárása</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Gyakran előforduló vita tárgya az építési-kivitelezési tevékenység során az e-napló lezárása. <span style="background: white;">Ha az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti vita miatt nem történik meg az építési munkaterület átadás-átvétele, a vitarendezés érdekében a fővállalkozó kivitelező vitarendezési eljárást vagy szakértői szervezet (TSZSZ) szakvéleményének kiadását kezdeményezheti.</span> </span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Amennyiben a fővállalkozó nem hajlandó a munkaterületet visszaadni és az e-naplót lezárni, úgy azt jelezni szükséges az e-napló üzemeltetőjének, amelyet követően új e-napló nyitására és új kivitelező vállalkozó megbízására kerülhet sor, aki befejezheti az elmaradt munkálatokat és a munkaterület visszaadását követően lezárhatja az e-naplót. Ezzel párhuzamosan a korábbi vállalkozóval szükséges rendezni a kialakult jogi helyzetet figyelembe véve, hogy maradt-e fenn vállalkozási díj, történt-e hibás teljesítés, késedelem vagy felmerülhet-e kötbér fizetési kötelezettség. A vállalkozási szerződések esetében felmondásra vagy elállásra van lehetőség a szerződés és a hatályos jogszabályok figyelembe vételével, amelynek köszönhetően van lehetőség kiutat találni egy problémássá vált szerződéses kapcsolat kezelésére.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">A kivitelezési szerződéssel, illetve annak teljesítésével kapcsolatban felmerült jogviták esetén – akár építési napló alkalmazásával, akár anélkül történt a kivitelezés – mindig érdemes időben ügyvédhez fordulni, ezzel időt, energiát és számos költséget takaríthatunk meg, továbbá megalapozhatjuk a számunkra előnyös kimenetelét egy vitás ügynek akár bírósági eljárás nélkül is.</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;">Irodánk egyik szakterülete az építési jog, így amennyiben építési-kivitelezési tevékenységgel kapcsolatban szüksége van jogi tanácsra vagy jogi képviseletre, akár kivitelezőként, akár építtetőként vett részt az ügyletben, úgy keresse ügyvédi irodánk szakértő munkatársait!</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%; font-family: 'Times New Roman',serif; color: black; mso-themecolor: text1;"> </span></b></p>
</div>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F18%2Fnehany_hasznos_tudnivalo_az_e-epitesi_naplorol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F18%2Fnehany_hasznos_tudnivalo_az_e-epitesi_naplorol%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F04%2F18%2Fnehany_hasznos_tudnivalo_az_e-epitesi_naplorol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Néhány hasznos tudnivaló az e-építési naplóról"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/04/18/nehany_hasznos_tudnivalo_az_e-epitesi_naplorol#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16505224" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
építés
társasház
adásvételi_szerződés
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
építésinapló
drfeketelegal
új_lakás_építés
vállalkozásiszerződés
ügyvédiiroda
építékezés
építésijogvita
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/02/14/ado-visszaterites_rejtelmei_uj_lakas_vasarlasa_vagy_epitese_eseten
Adó-visszatérítés rejtelmei új lakás vásárlása vagy építése esetén
2021-02-14T11:19:33+01:00
2021-02-14T11:19:33+01:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<div class="blh_post_image">
<p class="blh_post_img"><a href="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/dr_fekete_balint_ugyved_gyor_adovisszaterites_blogcikk_20210214_lin_1613297722.png" target="_parent"><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/dr_fekete_balint_ugyved_gyor_adovisszaterites_blogcikk_20210214_lin_1613297722.png" alt="" /></a></p>
<p></p><p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%;">Az adó-visszatérítési támogatás rejtelmei a szerződéskötés és az igénylés időpontjai függvényében. </span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%;">Ki igényelheti, milyen összegre és kinek folyósítják?</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Az adó-visszatérítési támogatás (ÁFA visszaigénylés) maximum egy alkalommal, de legkésőbb 2022. december 31. napjáig igényelhető új lakás vásárlása vagy építése, továbbá preferált kistelepülésen használt lakás korszerűsítése és bővítése esetén abban az esetben, amennyiben az igénylő családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK) is igénybe vesz.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Rengeteg kérdés felmerült a változások hatályba lépését követően, főleg azon adásvételi- vagy vállalkozási szerződésekkel kapcsolatban, amelyek már 2020-ban megkötésre kerültek, de a teljesítésük részben vagy egészében áthúzódott a 2021-es évre is. Ezen eseteket vizsgáljuk értelmezve a Pénzügyminisztérium által kiadott állásfoglalást is, az új lakás vásárlás esetköreit kiemelve:</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">2021. január 1. napját megelőzően megkötött adásvételi szerződés, a CSOK-on kívüli vételárrész teljesítése és kizárólag 5% mértékű ÁFA tartalmú számlák esetén:</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">2021. évben történő igénylés esetén, az 5% ÁFA tartalmú számlák alapján, amennyiben a CSOK-on kívüli vételárrész már megfizetésre került, úgy a használatbavételi engedély véglegessé válását (hatósági bizonyítvány kiállítását) követően a vevő kapja vissza a támogatás összegét egy összegben. Ez kizárólag a legkésőbb 2020. december 31. napján megkötött adásvételi szerződések esetén alkalmazható abban az esetben, ha már megfizetésre került a CSOK-on kívüli vételárrész. Az igénylésnek az adásvételi szerződés megkötésétől számított 180 napon belül meg kell történnie.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">2021. január 1. napját megelőzően megkötött adásvételi szerződés és a CSOK-on kívüli vételárrész teljesítése és a 2020. évben kiállított 27% mértékű ÁFA tartalmú számlák esetén:</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Abban az esetben, ha az igénylő valamely vételárrészletről 2020. december 31. napját megelőzően 27%-os ÁFA tartalommal kiállított számlával rendelkezik, úgy – a jelenlegi információink szerint - nem tudja igazolni a teljes vételár 5%-os ÁFA tartalmát, így nem lesz jogosult az adó-visszatérítési támogatásra.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">2021. január 1. napját megelőzően megkötött adásvételi szerződés esetén és a CSOK-on kívüli vételárrész teljesítését megelőzően vagy amennyiben egy vételárrész pl. foglaló már teljesítésre került 2020. évben:</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Ebben az esetben az adó-visszatérítési támogatás kizárólag a CSOK igényléssel egyidejűleg igényelhető. Az adó-visszatérítési támogatás kizárólag az eladó részére még nem teljesített vételárrész összegének megfizetésére igényelhető, azt nem haladhatja meg.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Az adó-visszatérítési támogatás összege legfeljebb a 2021. január 1. napján vagy azt követően, 5 %-os ÁFA tartalommal kiállított számlák adótartalma lehet. Ezt megelőzően, vagyis a 2020. december 31. napjáig megfizetett, 5%-os ÁFA tartalmú vételárrészleteknek sem lehet az 5% ÁFA tartalmát visszaigényelni a Pénzügyminisztérium állásfoglalása alapján. Az adásvételi szerződésben a vételárrészként a CSOK mellett az adó-visszatérítési támogatást is fel kell tüntetni, tekintettel arra, hogy az a vételár részét fogja képezni. Amennyiben az adásvételi szerződés még nem tartalmazza az adó-visszatérítési támogatás, úgy annak az eljáró ügyvéd előtt történő módosítása szükséges. Az adó-visszatérítési támogatást a folyósító pénzintézet az eladó részére folyósítja.</span><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;"></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">2021. január 1. napját követően megkötött adásvételi szerződés esetén:</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Tekintettel arra, hogy valószínűsíthetően ebben az esetben valamennyi vételárrészlet 2021. évben fog teljesítésre kerülni, így az adó-visszatérítési támogatás összege meg fog egyezni a vételár 5% mértékű ÁFA tartalmával. Ebben az esetben is szükséges a szerződést szerkesztő ügyvédnek az adó-visszatérítési támogatást vételárrészletként feltüntetni az adásvételi szerződésben és ebben az esetben is az adó-visszatérítési támogatás az eladó részére kerül folyósításra.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Egyes eseteket viszont sajnos nem tárgyal sem a Pénzügyminisztérium állásfoglalása, sem a kormányrendelet. Ilyen például az az eset, amikor a vevő kölcsönt, CSOK-ot és adó-visszatérítési támogatást is igénybe kíván venni és a kölcsön és a CSOK még nem került folyósításra, azonban a vevő az ezen forrásokon felüli vételárrészleteket már teljesítette. Valószínűsíthető, hogy ebben az esetben módosítani kell az adásvételi szerződést, feltüntetve vételárrészletként az adó-visszatérítési támogatást és a kölcsön összegét kell csökkenteni a támogatás összegével.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Ugyancsak nem találtunk rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a 2021. január 01. napját követően, azonban a Pénzügyminisztérium hiánypótló értelmező állásfoglalásának nyilvánosságra hozatalát megelőzően, az akkor rendelkezésre álló információk alapján megkötött szerződés esetén milyen módon szükséges eljárni, ha a CSOK-on kívüli vételárrészletek már teljesítésre kerültek. Vételárrészletként – véleményünk szerint - ekkor már nem érdemes feltüntetni az adásvételi szerződés módosításával, mert csak a CSOK összege lenne csökkenthető, amely vissza nem térítendő támogatás csökkentésének értelme nem lenne. A logikus eljárás a vevő részére történő folyósítás lenne, azonban ezen esetkör tisztázására még várnunk kell.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Végül tisztázandó az a helyzet is, amikor a vevő 2021. január 01. napját követően kötött szerződést és már a kölcsönre és CSOK-ra is megkötött szerződéssel rendelkezik, azonban a pénzintézeteknek ekkor még formanyomtatványa sem volt az adó-visszatérítési támogatás igénylésére.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-indent: 0cm;"><span style="mso-bidi-font-size: 12.0pt; line-height: 150%; color: #222222; background: white;">Összegzésként megállapítható, hogy sok gyakorlati kérdésre keressünk még a választ ügyvédként is a pénzintézetekkel és az ügyfelekkel közösen annak ellenére, hogy az adó-visszatérítés igénybe vételére vonatkozó jogszabály már több mint egy hónapja hatályba lépett és az ehhez kapcsolódó szerződéses tranzakciók pedig nagy számban kerülnek megkötésre ebben a jogbiztonságot egyáltalán nem erősítő helyzetben. </span></p>
<p>Dr. Fekete Bálint ügyvéd</p>
<p><span style="box-sizing: border-box; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; outline: 0px; background-image: initial; background-position: 0px 0px; background-size: initial; background-repeat: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; font-size: 16px; vertical-align: baseline; text-size-adjust: 100%; font-weight: bold; color: #666666; font-family: 'Open Sans', Helvetica, Arial, Lucida, sans-serif;">Ingatlanjogi kérdésekben <a href="http://www.drfeketelegal.hu" target="_blank" rel="noopener noreferrer">KERESSE ÜGYVÉDI IRODÁNKAT!</a></span></p>
</div>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F02%2F14%2Fado-visszaterites_rejtelmei_uj_lakas_vasarlasa_vagy_epitese_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F02%2F14%2Fado-visszaterites_rejtelmei_uj_lakas_vasarlasa_vagy_epitese_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F02%2F14%2Fado-visszaterites_rejtelmei_uj_lakas_vasarlasa_vagy_epitese_eseten%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Adó-visszatérítés rejtelmei új lakás vásárlása vagy építése esetén"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/02/14/ado-visszaterites_rejtelmei_uj_lakas_vasarlasa_vagy_epitese_eseten#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16426668" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
adásvétel
társasház
adásvételi_szerződés
adóvisszatérítés
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
áfavisszaigénylés
új_lakás_vásárlás
új_lakás_építés
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/dr_fekete_balint_ugyved_gyor_adovisszaterites_blogcikk_20210214_lin_1613297722.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2021/01/14/7_1_tudnivalo_az_illetekkedvezmenyekrol_lakasvasarlok_reszere
7+1 tudnivaló az illetékkedvezményekről lakásvásárlók részére
2021-01-14T12:32:35+01:00
2021-01-14T12:32:35+01:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p> </p>
<p><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/dr_fekete_balint_ugyved_gyor_ingatlan_adasvetel.png" alt="dr_fekete_balint_ugyved_gyor_ingatlan_adasvetel.png" class="imgnotext open-in-modal" /></p>
<p>A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után alapesetben 4%. A forgalmi érték a legtöbb esetben megegyezik a vételárral, azonban a forgalmi értéket a NAV jogosult megállapítani az illeték kiszabása során.</p>
<p>Fontos költségtétel az illeték egy ingatlanvásárlás során, így nem mindegy, hogy milyen kedvezményekre vagy mentességekre vagyunk jogosultak és hogy azt igényeljük-e a megfelelő időben. Összegyűjtöttünk 7+1 hasznos tudnivalót, amellyel költségeket takaríthatunk meg ingatlan vásárlás esetén:</p>
<p>1.) amennyiben lakáscélra<span> </span><strong>építési telket</strong><span> </span>vásárolunk és vállaljuk, hogy 4 éven belül<span> </span><strong>beépítjük<span> </span></strong>az előírásoknak megfelelően, úgy nem szükséges illetéket fizetnünk a telek forgalmi értéke után. Ameddig ez meg nem történik, addig a fizetési kötelezettségünket a hatóság felfüggeszti.</p>
<p>2.) vállalkozó által<span> </span><strong>értékesítés céljára épített</strong>, átalakítással vagy bővítéssel létesített ingatlan vásárlása esetén, ha az ingatlan vételára a 30 millió forintot nem haladja meg, akkor<span> </span><strong>15 millió forintig</strong><span> </span>igényelhetünk kedvezményt.</p>
<p>3.) <strong>a korábbi lakástulajdonunkat<span> </span></strong>a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követően egy éven belül<span> </span><strong>eladjuk vagy elcseréljük</strong>, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, úgy nem szükséges illetéket fizetnünk, ha viszont nagyobb, akkor a<span> </span><strong>különbözet<span> </span></strong>lesz az illetékfizetés alapja.</p>
<p>4.) e<strong>gyenes ági hozzátartozótól vagy házastársunktól</strong><span> </span>vásárolunk, úgy nincs illetékfizetési kötelezettségünk.</p>
<p>5.) új vagy használt lakás c<strong>saládi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) felhasználásával<span> </span></strong>történő vásárlása esetén illetékmentességet igényelhetünk.</p>
<p>6.) abban az esetben, ha 35. év alatti<span> </span><strong>első lakásszerzőnek</strong><span> </span>minősülünk és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor a fizetendő illeték<span> </span><strong>50%-át kedvezményként</strong><span> </span>vehetjük igénybe. Ilyenkor legfeljebb 12 hónapra pótlékmentes<span> </span><strong>részletfizetést is</strong><span> </span>igényelhetünk.</p>
<p>7.) <strong>részletfizetési kedvezményt méltányossági alapon</strong><span> </span>is igényelhetünk, azonban indokolnunk és igazolnunk szükséges, hogy miért nem áll módunkban az illetéket egy összegben megfizetni.</p>
<p>8.) <strong>nem jár automatikusan</strong><span> </span>egyik mentesség vagy kedvezmény sem, azt<span> </span><strong>igényelnünk szükséges</strong><span> </span>a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig a formanyomtatvány megfelelő kitöltésével.</p>
<p>Dr. Fekete Bálint ügyvéd</p>
<p><a href="https://www.drfeketelegal.hu" target="_blank" rel="noopener noreferrer">https://www.drfeketelegal.hu</a></p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F01%2F14%2F7_1_tudnivalo_az_illetekkedvezmenyekrol_lakasvasarlok_reszere%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F01%2F14%2F7_1_tudnivalo_az_illetekkedvezmenyekrol_lakasvasarlok_reszere%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2021%2F01%2F14%2F7_1_tudnivalo_az_illetekkedvezmenyekrol_lakasvasarlok_reszere%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=7+1 tudnivaló az illetékkedvezményekről lakásvásárlók részére"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2021/01/14/7_1_tudnivalo_az_illetekkedvezmenyekrol_lakasvasarlok_reszere#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/16388128" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
adásvétel
illeték
adásvételi_szerződés
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/image/dr_fekete_balint_ugyved_gyor_ingatlan_adasvetel.png
https://drfeketebalint.blog.hu/2020/04/22/tarsashazak_mukodese_a_veszelyhelyzet_alatt
Társasházak működése a veszélyhelyzet alatt
2020-04-22T07:22:51+02:00
2020-04-22T07:22:51+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<div class="blh_post_image">
<p class="blh_post_img"><a href="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/215ee3d4-d825-4c72-9a8c-9071303de767_1587532935.jpeg" target="_parent"><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/215ee3d4-d825-4c72-9a8c-9071303de767_1587532935.jpeg" alt="" /></a></p>
<p></p><p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s2" style="line-height: 21.600000381469727px; font-weight: bold; font-family: 'Times New Roman';">Társasházak működése a veszélyhelyzet alatt</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">A veszélyhelyzet ideje alatt a társasház nem tart</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">hat k</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">özgyűlést</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">, kivéve, ha </span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Ebben az esetben a döntés csak írásbeli szavazással hozható meg, ideértve azon tárgykörökben való döntést is, melyekben azt a szervezeti-működési szabályzat vagy korábban hozott közgyűlési döntés kizárja. </span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s5" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman'; font-weight: bold;"><br />Írásbeli szavazás</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Az írásbeli szavazás módjára a szervezeti-működési szabályzat</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">ban foglaltakat kell alkalmazni</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">. Ilyen rendelkezés hiányában az írásbeli szavazás részletszabályait - ideértve az eredmény megállapítását is - a közgyűlési meghívóban kell megállapítani. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"> </p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s5" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman'; font-weight: bold;">Írásbeli nyilatkozatok</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">A társasház működése körében, valamint az érintettek egymás közti viszonyaiban írásbeli nyilatkozatnak, közlésnek</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) tett nyilatkozat is, ha azonosítható</span><span class="s7" style="line-height: 21.600000381469727px; font-style: italic; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">a nyilatkozattevő személye,</span><span class="s7" style="line-height: 21.600000381469727px; font-style: italic; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">a nyilatkozat </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">t</span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">artalma,</span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">a nyilatkozat megtételének időpontja, és</span><span class="s7" style="line-height: 21.600000381469727px; font-style: italic; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s6" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">a címzett személye.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"> </p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s2" style="line-height: 21.600000381469727px; font-weight: bold; font-family: 'Times New Roman';">Közös képviselő és az intézőbizottság működése</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">A veszélyhelyzet ideje alatt a közös képviselő (intézőbizottság) fokozott felelősséggel köteles eljárni.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Az intézőbizottság abban az esetben is ellátja a feladatait, ha a feladatok ellátására képes tagok száma az eredetileg megválasztott taglétszámhoz képest</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> a </span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">törvényben rögzített minimumlétszám alá - csökken.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">A közgyűlés nem mentheti fel megbízatásából a közös képviselőt (intézőbizottságot).</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> </span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">A közös képviselői (intézőbizottsági) megbízatását a közös képviselő (intézőbizottság) nem szüntetheti meg.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Amennyiben</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, a közös képviselő (intézőbizottság) az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig köteles a feladatait - változatlan díjazás mellett - ellátni.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Abban az esetben, ha</span><a name="_GoBack"></a><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a </span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">fentiekben foglaltakon</span><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';"> kívüli okból szűnik meg, vagy a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem képes ellátni a feladatait, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el. </span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span class="s4" style="line-height: 21.600000381469727px; font-family: 'Times New Roman';">Számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja.</span></p>
<p class="s3" style="margin-bottom: 0px; line-height: 21.600000381469727px; text-align: justify; caret-color: #000000; color: #000000; font-size: 18px;"><span style="line-height: 21.600000381469727px;"> </span></p>
</div>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2020%2F04%2F22%2Ftarsashazak_mukodese_a_veszelyhelyzet_alatt%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2020%2F04%2F22%2Ftarsashazak_mukodese_a_veszelyhelyzet_alatt%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2020%2F04%2F22%2Ftarsashazak_mukodese_a_veszelyhelyzet_alatt%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Társasházak működése a veszélyhelyzet alatt"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2020/04/22/tarsashazak_mukodese_a_veszelyhelyzet_alatt#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/15630514" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
társasház
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
Ingatlan_ajándékozás
drfeketelegal
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/215ee3d4-d825-4c72-9a8c-9071303de767_1587532935.jpeg
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/08/11/a_tarsashazrol_roviden_2_resz
A társasházról röviden 2. rész
2019-08-11T18:14:35+02:00
2019-08-11T18:14:35+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><strong><span style="color: #0000ff;">A társasházról röviden 2. rész</span></strong></p>
<p style="text-align: justify;">Ahogy korábbi írásomban már kitértem rá, a társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. Ebben a részben a közgyűlés hatásköreire, működésére és az egyes minősített szavazattöbséget igénylő határozatokra vonatkozó fontosabb szabályokat emelem ki.</p>
<p style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;">Kizárólag a közgyűlés jogosult dönteni különösen az alábbi ügyekben:</span></p>
<p style="text-align: justify;"><em>- </em>az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről</p>
<p style="text-align: justify;">- a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról</p>
<p style="text-align: justify;">- a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról</p>
<p style="text-align: justify;"><em>- </em>a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról</p>
<p style="text-align: justify;"><em>- </em>a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról</p>
<p style="text-align: justify;"><em>- </em>a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről</p>
<p style="text-align: justify;"> Kevesen tudják és sajnos a gyakorlatban sem minden esetben működik azon előírás betartása, hogy a közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.</p>
<p style="text-align: justify;"> A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.</p>
<p style="text-align: justify;"> Amennyiben a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.</p>
<p style="text-align: justify;">Ha a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.</p>
<p style="text-align: justify;">A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.</p>
<p style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;">Érdemes néhány esetet kiemelni, attól függően, hogy milyen mértékű szavazattöbbség szükséges az adott napirendi pont elfogadásához:</span></p>
<ul style="text-align: justify;"><li>amennyiben valamely tulajdonostárs olyan építési munkát kíván végezni a saját tulajdonában álló ingatlanban/ingatlanokban, amely lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez és amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább <strong>egyszerű szavazattöbbségű</strong> határozatával az alapító okiratot módosíthatja</li>
<li>a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább <strong>kétharmados többségével</strong> rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet</li>
<li>a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben tilos a dohányzás, amelytől eltérni kizárólag a házirendben a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább <strong>négyötödös többségének</strong> egyetértésével lehet eltérni</li>
<li>a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ilyenek többek között a házmesteri lakások, mosókonyhák, padlásterek. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább <strong>kétharmados többségével</strong> rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről, amennyiben az alapító okirat felhatalmazást ad arra</li>
<li>amennyiben az alapító okirat nem ad erre lehetőséget, úgy az elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja a közösség, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább <strong>négyötödös többsége</strong> egyetért</li>
</ul><p style="text-align: justify;"> </p>
<p style="text-align: justify;">Szerző: Dr. Fekete Bálint ügyvéd</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F08%2F11%2Fa_tarsashazrol_roviden_2_resz%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F08%2F11%2Fa_tarsashazrol_roviden_2_resz%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F08%2F11%2Fa_tarsashazrol_roviden_2_resz%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=A társasházról röviden 2. rész"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/08/11/a_tarsashazrol_roviden_2_resz#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14969206" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
társasház
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/07/18/tarsashaz1
A társasházról röviden 1. rész
2019-07-18T12:44:32+02:00
2019-07-18T12:44:32+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<div class="blh_post_image">
<p class="blh_post_img"><a href="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/pexels-photo-2091634_1565543179.jpeg" target="_parent"><img src="https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/pexels-photo-2091634_1565543179.jpeg" alt="" /></a></p>
<p></p><p class="MsoNormal"><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 115%; font-family: 'Times New Roman',serif;">A társasházról röviden 1. rész</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">A társasházak iránti igényt a modern városi élet hozta létre, ahol a családi házak helyett a sűrűbb, tömbösített építkezési módszereket kezdték el előnyben részesíteni, amikor az iparosodás következtében nagy számában kezdtek el a korábban mezőgazdasággal foglalkozók a városokban költözni. Az I. világháborút követően kezdetben a nagytőke által épített bérházak működtek jelentős számban, amelyhez később a középosztály társasház-építési törekvései csatlakozott. A II. világháborút követő államosítások, majd a rendszerváltást követően az állami, önkormányzati tulajdonban állt lakások megvételének lehetősége olyan helyzetet teremtett, amelynek eredményeként a lakások bérlőiből tulajdonosok lettek. </span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">A társasházi konstrukció jogi szabályozást Magyarországon első alkalommal 1924-ben kapott, amely közel fél évszázadig hatályban volt. Ezt aztán több új jogszabály követte a jelenleg hatályos 2003. évi CXXXIII. törvényig.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">Fontos tudni, hogy az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van, ilyenek többek között a tető, az alap, a főfalak, közüzemi fővezetékek.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">A társasház korlátozott jogalanyisággal rendelkezik, amely azt jelenti, hogy saját nevében korlátozottan szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket. A saját név alatt a társasház közös nevét kell érteni, amely – ha a tulajdonosok nem nevezik el másként – a társasház címe a „Társasház” toldattal. A társasház tulajdonostársainak közössége, tehát kizárólag az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során szerezhet jogokat, vállalhat köztelezettségeket és csak ebben a körben perelhet és perelhető. A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint, amely mértéktől az érintettek a szervezeti-működési szabályzatban eltérően is rendelkezhetnek.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">Az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül alakuló közgyűlést kell tartani. Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;">A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a társasház fekvése szerinti település jegyzője látja el. A törvényességi felügyelet azonban nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; text-align: justify; line-height: normal;"><span style="font-size: 12.0pt; font-family: 'Times New Roman',serif;"> </span></p>
</div>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F07%2F18%2Ftarsashaz1%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F07%2F18%2Ftarsashaz1%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F07%2F18%2Ftarsashaz1%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=A társasházról röviden 1. rész"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/07/18/tarsashaz1#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14969208" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
társasház
Ingatlan
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
drfeketelegal
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://m.blog.hu/dr/drfeketebalint/postimage/pexels-photo-2091634_1565543179.jpeg
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/05/27/telekalakitas
Amit a telekalakításról tudni érdemes
2019-05-27T09:36:00+02:00
2019-05-27T09:36:00+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p style="text-align: justify;"><strong><span style="color: #0000ff;">Amit a telekalakításról tudni érdemes</span></strong></p>
<p style="text-align: justify;">Az ingatlanvásárlás és építkezési kedv töretlen növekedésének időszakát éljük, nem árt azonban tisztában lenni egy telekvásárlás során az adott telek tulajdonságaival, így például az esetleges feloszthatóságával vagy a telekegyesítés lehetőségével, amely ugyanolyan fontos lehet, mint a beépíthetőségi paraméterei.</p>
<p style="text-align: justify;">Az egyik legfontosabb szabály, hogy telket - a nem építési telek telekegyesítése és telekhatár-rendezése kivételével - úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőek legyenek.</p>
<p style="text-align: justify;">Meglévő telkek esetében a telekalakítást az illetékes hatóság akkor engedélyezi, ha a kialakuló telkek méretei megfelelnek a településrendezési tervben és a helyi építési szabályzatban rögzített paramétereknek. Ez alól kivételt jelent a telekegyesítés, valamint a telekhatárrendezés.</p>
<p style="text-align: justify;">Meglévő beépített telek vagy végrehajtható építési engedéllyel érintett telek esetén engedély akkor adható ki, ha a kialakuló telkek meglévő és tervezett beépítettsége, valamint a telekalakítással érintett telkeken lévő összes meglévő és tervezett építmény távolsága a tervezett telekhatártól a jogszabályoknak megfelel.</p>
<p style="text-align: justify;">Telekalakítással érintett telek esetében a telekalakítás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetéséig a telekre új építmény építésére, meglévő építmény bővítésére építési engedély nem adható.</p>
<p style="text-align: justify;">Speciális szabályok vonatkoznak a nyúlványos telkekre. De mit is nevezünk nyúlványos teleknek? Nyúlványos vagy nyeles telek a telekfelosztás során keletkező olyan telektömbön belüli telek, amely csak - a ki- és bejárásra, valamint a közművek elhelyezésére alkalmas - nyélszerű résszel kapcsolódik a köz- vagy magánúthoz. Bizonyos települések korlátozzák vagy akár meg is tiltják az ilyen típusú telkek újonnan történő kialakítását.</p>
<p style="text-align: justify;">Ha a telek területe a hatályos építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé - a területre vonatkozó helyi építési szabályzat alapján - nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható. A nyúlványos (nyeles) teleknek a nyél nélkül is a helyi építési szabályzatban előírt méretűnek kell lennie. A nyúlvány (nyél) 3 méternél keskenyebb, építési telek esetén 50 méternél hosszabb nem lehet.</p>
<p style="text-align: justify;">A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás. A kérelmet az erre rendszeresített formanyomtatványon kell benyújtani, amely a földhivatalok honlapján elérhető.</p>
<p style="text-align: justify;"><strong><span style="color: #0000ff;">A telekalakítási eljárás típusai a következők:</span></strong></p>
<p style="text-align: justify;">- telekalakítási engedélyezési eljárás,</p>
<p style="text-align: justify;">- egyesített telekalakítási eljárás (a telekalakítás engedélyezését és a bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését is magába foglalja)</p>
<p style="text-align: justify;">A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez mellékelni kell a telekalakítási dokumentációt, amelynek tartalmaznia kell jogszabályi előírások szerint az érintett ingatlanokra vonatkozó alaprajzot vagy változási vázrajzot a földhivatal által záradékolva és annak kötelező mellékleteit, így a digitális adatállományokat is. Ezen dokumentációt az arra feljogosított földmérő, tervező szakember készíti. Amennyiben valaki nem ismer telekalakítási dokumentáció készítésére jogosult szakembert, úgy a földhivatalokat felkeresve biztosan tud ajánlást kérni. A szakember a meglévő állapot figyelembevételével készíti el a telekalakítás utáni állapotot bemutató térképet, valamint a telekalakítás során kialakuló telkek főbb adatait is áttekinthető, táblázatos formában (területkimutatás). </p>
<p style="text-align: justify;">A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó területkimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.</p>
<p style="text-align: justify;">A telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos.</p>
<p style="text-align: justify;">A határozat ellen - kézhezvételétől számított - 15 napon belül fellebbezést lehet benyújtani, ennek hiányában a hatóság megállapítja az engedélyező vagy visszautasító határozat véglegessé válását.</p>
<p style="text-align: justify;">Az első szakasz az engedélyezési szakasz, amelyet az ingatlan-nyilvántartási átvezetés szakasza követ. amelynek során a telekalakítási engedély szerinti változások átvezetését lehet kérelmezni. Az egyesített telekalakítási eljárásban az engedélyezési és az ingatlan-nyilvántartási eljárást egyszerre lehet kérelmezni. Az egyesített eljárásban rendkívül körültekintően szükséges eljárni tekintettel arra, hogy az esetleges hibák, hiányosságok nem orvosolhatók hiánypótlással, így a kérelem visszautasításra kerülhet, amely nagy időveszteséget generálhat a kérelmezőnek.</p>
<p style="text-align: justify;">Dr. Fekete Bálint ügyvéd</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F27%2Ftelekalakitas%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F27%2Ftelekalakitas%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F27%2Ftelekalakitas%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Amit a telekalakításról tudni érdemes"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/05/27/telekalakitas#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14863206" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
telekegyesítés
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
telekalakítás
telekfelosztás
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/05/02/hazastars-orokles
Amiről egyszer muszáj beszélni: házastársi öröklés halálozás esetén
2019-05-02T09:50:00+02:00
2019-05-02T09:50:00+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p style="text-align: justify;"><strong><span style="color: #0000ff;">Amiről egyszer muszáj beszélni: házastársi öröklés halálozás esetén</span></strong></p>
<p style="text-align: justify;">Hosszú időre visszanyúló öröklési jogi szabály, hogy a túlélő házastárs a gyermekek mellett haszonélvezeti jogot örököl, amennyiben pedig nincsen leszármazó, ő lesz az örökös. A szabályozás hátterében az a törekvés állt, hogy a túlélő örökös élete a halálesettől függetlenül a mindennapok tekintetében ne nehezüljön el és lehetőség szerint változatlan formában folytatódhasson, így például ne kelljen kiköltöznie a megszokott életkörnyezetéből. Az utóbbi időben tendenciózussá vált társadalomi változások indokolták a jogintézmény újragondolását, amelyet a jogalkotó a 2014. március 15. napján hatályba lépett új polgári törvénykönyvben végzett el. A korábbi szabályozás mellett gyakran méltánytalanul kedvezőtlen helyzetbe kerültek az örökhagyó gyermekei a túlélő házastárshoz képest, hiszen hiába örökölték meg a teljes hagyaték tulajdonjogát, ha annak használatához a túlélő házastárs haszonélvezeti joga miatt nem tudnak hozzájutni. Természetesen, a változó szabályok mellett is szem előtt tartja az új polgári törvénykönyv a túlélő házastárs érdekeit, amelynek eredményeként továbbra is elmondható, hogy a túlélő házastárs az elhunyttal, mint házastársával közösen lakott lakást és az ahhoz tartozó felszerelési, berendezési tárgyakat akár a gyermekek melletti öröklése során, akár a szülők melletti öröklése során megtarthatja, viszont ez a kiemelt helyzete már nem a teljes hagyaték tekintetében biztosított. Kiemelést érdemlő változás, hogy gyermekek mellett már nem általános haszonélvezeti jogot örököl a hagyatékon a túlélő házastárs, hanem részben ő is a gyermekekhez hasonlóan tulajdonjogot örököl, mégpedig olyan mértékűt, mintha ő maga is az örökhagyó egy gyermeke lenne. Ezen túlmenően az özvegy továbbra is az örökhagyóval közösen lakott lakásban lakhat és az ahhoz tartozó berendezési és felszerelési tárgyakat használhatja, mint haszonélvező. Ez konkrét példával szemléltetve azt jelenti, hogy ha a két gyermek és házastárs hátrahagyásával elhunyt örökhagyó hagyatékába egy berendezett lakás és egy személygépkocsi tartozott, akkor a lakást és annak berendezési, felszerelési tárgyait a gyermekek 1/2-1/2 arányban öröklik a túlélő házastárs özvegyi haszonélvezeti jogával terhelten, míg a személygépkocsinak három tulajdonosa lesz, mégpedig egymás között egyenlő arányban a két gyermek és a túlélő házastárs.</p>
<p style="text-align: justify;">Amennyiben nincsenek leszármazók, a házastárs mellett a szülők is örökösökké válnak és nem kizárólag a túlélő házastárs örököl. Ebben az esetben is maradhat az özvegy a korábbi megszokott környezetében, de már nem mint haszonélvező, hanem mint tulajdonos, hiszen az örökhagyóval közösen lakott lakásra és annak berendezési, felszerelési tárgyaira tulajdonjogot örököl. A fennmaradó vagyonon fele-fele arányban osztozik az örökhagyó szüleivel. Amennyiben a szülők egyike már nem él, helyette nem örököl az alatta lévő leszármazó, hanem az ő része megoszlik az özvegy és az élő szülő között. Abban az esetben, ha mindkét szülő elhunyt már, akkor az özvegy a teljes hagyaték örököse (kivéve az esetleges ági vagyont). Az új polgári törvénykönyv másik fontos változásként megszünteti azt a szabályt, hogy amennyiben az özvegy újabb házasságot köt, elveszíti az örökségként szerzett haszonélvezeti jogát. Az új szabályok szerint az újabb házasságkötés a haszonélvezeti jogra semmilyen következménnyel nem jár tekintettel arra, hogy a holtig tartó haszonélvezeti jogot nem lehet korlátozni.</p>
<p style="text-align: justify;">Gyakorlati szempontból megállapítható, hogy komoly problémát okozhat, ha egy ingatlant sokan örökölnek, adott esetben özvegyi haszonélvezeti joggal is terhelve, így amennyiben a törvényben foglalt öröklési rend szabályai nem felelnek meg számunkra, lehetőségünk van végrendelkezés útján szinte a legtöbb szabálytól eltérni és ezáltal a jövőre gondolva egy mindenki számára előnyös konstrukciót megalkotni. Tekintettel arra, hogy a jelen terjedelmi keretek között nincsen mód az öröklési szabályozás teljes bemutatására egyedi ügyekben érdemes ügyvéd segítségét kérni.</p>
<p>Szerző: Dr. Fekete Bálint<br />Megjelenés: Kisalföld Napilap Lakás és Kert Magazin<br />Megjelenés éve: 2015.</p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F02%2Fhazastars-orokles%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F02%2Fhazastars-orokles%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F05%2F02%2Fhazastars-orokles%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Amiről egyszer muszáj beszélni: házastársi öröklés halálozás esetén"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/05/02/hazastars-orokles#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14792410" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
Öröklés
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/04/23/ingatlan_ajandekozasarol
Ingatlan ajándékozásáról
2019-04-23T08:32:00+02:00
2019-04-23T08:32:00+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p><span style="color: #0000ff;"><strong>Ingatlan tulajdonjogának ajándékozása és visszakövetelése</strong></span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>Az ingatlanok tulajdonjogának átruházása </span><span>körében</span><span> az </span><span>adásvételi szerződések mellett az</span><span> egyik legkedveltebb szerződési forma az ajándékozási szerződés.</span><span> </span><span>Közkedveltségére az adhatott okot, hogy a hatályos jogszabályok alapján egyenes ági rokonok</span><span> (pl.: szülő-gyermek, nagyszülő-unoka)</span><span> és házastársak között illetékmentes az ajándékozás.</span><span> A testvérek közötti ajándékozás ezzel szemben – tekintettel az oldalági rokoni kapcsolatra már illetékköteles és a vagyonszerzőnek, lakástulajdon megszerzése esetén, az általános szabályok szerint az ingatlan értékének kilenc százalékát kell illetékként megfizetni. </span><span></span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó a dolog tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott a dolog átvételére köteles. </span><span>I</span><span class="s3">ngatlan ajándékozásának </span><span class="s4"></span><span>érvényességéhez a </span><span>szerződés</span><span> </span><span>í</span><span>rásba</span><span> foglalása</span><span> is</span><span> szükséges</span><span>.</span><span></span><span>Mikor lehet </span><span>szükség </span><span>ajándékozási</span><span> szerződésre? A</span><span>z írásos </span><span>szerződés, amellett, hogy ingatlan ajándékozás esetében kötelező formai elem, egyrészt jelent</span><span>het</span><span> egyfajta </span><span>igazolást</span><span> arra vonatkozóan, hogy a megajándékozott milyen módon tett szert az adott vagyonra, valamint a Nyugat-Európai országok többségében már általános</span><span>nak mondható</span><span> jelenség az örökségtervezés.</span><span> Ajándékozási szerződéssel a leendő örökhagyó gyakorlatilag még életében ki tudja elégíteni a leendő örökösöket úgy</span><span>,</span><span> ahogy szeretné annak érdekében, hogy halála után már ne legyen vita. Sokszor elő</span><span>fordul a gyakorlatban a </span><span>haszonélvezeti jog fenntartásával történő ajándékozás, amely biztosítékot </span><span>nyújt</span><span> az ajándékozó számára, mivel a tulajdonjog bár átszáll a megajándékozottra, azonban az ingatlan használatára, hasznai szedésére továbbra is az ajándékozó lesz jogosult</span><span>, amennyiben igényt tart rá</span><span>.</span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>Fontos megjegyezni, hogy amennyiben az ajándékozási szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.</span><span></span><span>A</span><span>z ajándékozás eredményeként a</span><span> tulajdonjog </span><span>a birtokátruházással és</span><span> az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.</span><span> </span><span>Amíg a teljesítés i</span><span>lyen módon nem jön létre, addig</span><span> a Polgári Törvénykönyv </span><span>elég széles körben engedi meg a teljesítés megtagadását. Alapot ad arra az ajándékozó élethelyzetének változása (vagyoncsökkenés, jö</span><span>vedelemvesztés, egészségromlás)</span><span> vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában bekövetkezett változás (családi vagy barátsági kapcsolatok megromlása, indokolt bizalomvesztés, sérelem elszenvedése), feltéve, hogy emiatt a szerződés teljesítése - a közfelfogás szerint - nem várható el. </span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>A szerződés formai és tartalmi követelményeire nézve az adásvételi szerződésre vonatkozó előírásokat kell megfelelően irányadónak tekinteni a speciális eltérések figyelembe vételével. Az ajándékozás fő jellemzője az ingyenesség</span><span>, amelyet a szerződésben kifejezetten meg kell jelölni.</span><span> </span><span>Emellett a szerződésben szükséges az ajándék értékének meghatározása is.</span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>Amennyiben az ajándékozó fél valamilyen feltevéssel vagy egyéb határozott céllal juttatja az ajándékot, úgy annak körülményeit érdemes megjelölni az ajándékozás</span><span>i szerződésben figyelemmel arra, hogy annak</span><span> végleges </span><span>meghiúsulása esetén az ajándék visszakövetelhető</span><span>, ha a feltétel bekövetkezése nélkül az ajándékozásra nem került volna sor</span><span>.</span><span> </span><span>A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének nincs helye.</span><span> </span><span>Szokásos mértéket meg nem haladó ajándékról általában akkor van szó, ha az nem gazdagítja a megajándékozottat oly mértékben, hogy visszakövetelése anyagi és erkölcsi szempontból indokolt lenne. Az értéket illetően a bírósági gyakorlat </span><span>az ingatlant nem tekinti </span><span>szokásos mértékű ajándéknak</span><span>, így ez esetben vi</span><span>sszakövetelésnek lehet helye a szükséges egyéb </span><span>feltételek teljesülése esetén</span><span>.</span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>A meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti továbbá akkor is, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfen</span><span>ntartása érdekében szüksége van</span><span> és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. A megajándékozott nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja. </span><span>Ugyancsak alapot adhat az ajándék, vagy a helyébe lépett érték visszakövetelésére, amennyiben a megajándékozott az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el.</span><span> </span><span>Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; </span><span>megbocsátásnak, illetve a visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza.</span></p>
<p class="s2" style="text-align: justify;"><span>Mind</span><span>ezek alapján elmondható, hogy </span><span>az ajándék juttatása és a kapcsolódó szerződés megkötése </span><span>során </span><span>nagyon </span><span>körültekintően kell eljárni annak érdekében, ho</span><span>gy megfelelően le lehessen szűkíteni azokat a körülményeket, amelyek</span><span> a későbbiekben </span><span>jogvitára adhatnak okot.</span></p>
<p class="s5"><strong><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Szerző: Dr. Fekete Bálint</span></span></strong></p>
<p class="s5"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Megjelenés: Kisalföld Napilap Lakás és Kert Magazin </span></span></p>
<p class="s5"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Megjelenés éve: </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">2015.</span></span></p>
<p> </p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F23%2Fingatlan_ajandekozasarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F23%2Fingatlan_ajandekozasarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F23%2Fingatlan_ajandekozasarol%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=Ingatlan ajándékozásáról"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/04/23/ingatlan_ajandekozasarol#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14774586" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
Ingatlan
Győr
Dr._Fekete_Bálint
Ingatlanjog
Ingatlan_ajándékozás
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu
https://drfeketebalint.blog.hu/2019/04/19/3_kerdes_3_valasz_berbeadas_elott
3 kérdés 3 válasz bérbeadás előtt
2019-04-19T07:27:14+02:00
2019-04-19T07:27:14+02:00
Dr. Fekete Bálint LL.M. ügyvéd
https://blog.hu/user/1448166
<p class="s3" style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;"><strong><span class="s2"><span class="bumpedFont15">3 kérdés 3 válasz bérbeadás előtt</span></span></strong></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Egy ingatlan bérbeadása számos kérdést vet fel, s ha nem vagyunk elég </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">körültekintőek</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">, komoly kellemetlenségeink adódhatnak, például ha a bérlő nem akar kiköltözni vagy rezsihátralékot halmoz fel. Érdemes előre gondolni ezekre az eshetőségekre!</span></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;"><strong><span class="s2"><span class="bumpedFont15">Nem fizeti a bérleti díjat az ingatlanom bérlője</span></span><span class="s2"><span class="bumpedFont15">, szeretném, ha kiköltözne, de ő nem akar. Mit tehetek?</span></span></strong></span></p>
<p class="s6" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">A hazai birtokvédelmi szabályok a birtoklás kérdéskörét ténykérdésként kezelik. Ez azt jelenti, hogy</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> egy ilyen esetben </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">először nem azt fogják vizsgálni, hogy valaki jogosult-e a birtoklásra, hanem azt, hogy ténylegesen birtokában volt-e az adott dolognak és a birtoklásban megzavarták-e vagy esetleg </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">attól meg is fosztották</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">. Ennek megfelelően a birtokvédelem </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">elsődlegesen</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a bérlőt védi, tekintettel arra, hogy ő van az ingatlan tényleges birtokában. Ez a védelem a bérlőt </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">mindenkivel, így </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">a tulajdonossal szemben is megilleti, </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">különös tekintettel arra, hogy</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a tulajdonos éppen a használat, a birtoklás jogát engedte át a bérleti szerződéssel. </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Birtokvitánkkal</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> egy éven belül,</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> első körben a</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">z ingatlan fekvése szerinti</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> település jegyzőjéhez</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> is</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> fordulhatunk,</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">aki a rendelkezésre áll bizonyíté</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">kok alapján hozza meg döntését. Az egy éves határidő elteltét követően, valamint, ha a jegyző döntés</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ét</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> valaki sérelmesnek tartja, akkor közvetlenül bírósághoz fordulhat. </span></span></p>
<p class="s6" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">A jegyzőnek lehetősége van a</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">z eredeti állapot helyreállítására,</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">a birtoksértőnek az e magatartástól történő eltiltására</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> vagy bizonyos esetekben a kérelem elutasítására</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">. Amennyiben érvényes és hatályos bérleti szerződés </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">van</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a felek között</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a bérbeadó hiába fordul a jegyzőhöz, hiszen ő csak a tényállapotot vizsgálja, ami alapján a bérlő jogosult birtokvédelemre.</span></span></p>
<p class="s6" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Abban az esetben, ha</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> viszont a szerződés megszűnt (</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">azt </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">bizonyíthatóan és szabályszerűen felmondtuk </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">vagy a határozott idő lejárt</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">)</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">, azonban</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> ennek ellenére</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a bérlő nem kívánja elhagyni az ingatlant, a volt bérlő</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a továbbiakban jogcím né</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">lkül tartózkodik az ingatlanban. </span></span></p>
<p class="s6" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">A leggyakoribb probléma </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">annak módja szokott</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> lenni, ahogy </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">a </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">tulajdonos a</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> bérlőt a birtokából </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">megpróbálja kitessékelni.</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"></span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Figyelemmel arra, hogy ez a folyamat</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> más jogszabályt sérthet (leggyakrabban magánlaksértés</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> történik, súlyosabb esetben akár testi sértés is megvalósulhat</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">)</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">, így érdemes szakember segítségét kérni</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a kellemetlenségek elkerülése érdekében</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">.</span></span></p>
<p class="s6" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Amennyiben azt szeretnénk elérni, hogy a lakás kiürítésre kerüljön a jogszabályi előírások</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> szerint lakás kiür</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ítése iránti pert kell indítanunk, ahol bizonyítanunk szükséges</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">, hogy a bérlő már nem jogsz</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">erűen használja az ingatlant. A peres eljárás</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> sajnos </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">meglehetősen </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">időigényes, de természetesen a jogcím nélküli használat időtartamára használati díj követelhető </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">a volt bérlőtől.</span></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span> </span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;"><strong><span class="s2"><span class="bumpedFont15">Milyen módon tudom biztosítani, hogy ne kelljen ilyen esetben pereskednem?</span></span></strong></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Lehetőség van arra, hogy a bérlő közjegyző előtt</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> közjegyzői okirati formába foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tegyen, amely</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ben kifejezetten</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> az ingatlanból történő kiköltözésre vagy egyéb a bérleti szerződéshez kapcsolódó járulékos kötelezettség</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ek teljesítésére vállal kötelezettséget. </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">A közjegyzői okirat jelentősége és előnye a magánokiratokkal szemben abban nyilvánul meg, hogy a közjegyzői okirat, mint közokir</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">at közvetlenül végrehajtható. Amennyiben</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a kötelezett közjegyző előtt vállal kötelezettséget a szerződésnek megfelelő teljesítésre, úgy a közjegyzői okirathoz kapcsolódó közvetlen végrehajtás lehetősége megkíméli a szerződésszerűen teljesítő fele</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">t egy elhúzódó per költségeitől és egyéb kellemetlenségeitől.</span></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span> </span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span style="color: #0000ff;"><strong><span class="s2"><span class="bumpedFont15">Érdemes a közüzemi mérőórákat a bérlő nevére íratni?</span></span></strong></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">A közüzemi szerződések esetében ki kell emelni, hogy amennyiben a mérőórák nem kerülnek átírásra a bérlő nevére, úgy a tulajdonos marad szerződéses kapcsolatban a közüzemi szolgáltatókkal, így közvetlenül a tulajdonoson lehet követelni a bérlő által felhasznált energia ellenértékét.</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> Amennyiben a felek a bérleti szerződésben a rezsiköltségek viselésére vonatkozóan részletesen megállapodtak, úgy ez részben biztonságot jelenthet a bérbeadó számára</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">. </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Érdemes azonban havonta leolvasni a mérőórákat és elszámolni a bérlővel annak érdekében, hogy a ritkább elszámolás miatti nagyobb összegű rezsitartozás nemfizetésének </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">kockázatát a lehető legminimálisabbra tudjuk csökkenteni.</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> Abban az esetben, ha a bérlő nevére íratjuk a mérőórákat, a bérlő közvetlenül szerződik a közüzemi szolgáltatókkal, így a saját maga által felhasznált energia ellenértékének megfizetéséért ő vállal felelősséget. </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Előfordulhat, hogy</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15"> a bérlő rezsihát</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ralékkal hagyja el az ingatlant. B</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">izonyos szolgáltatók a tulajdonos általi számlakiegyenlítéshez próbálják kötni a mér</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">őóra új bérlőre vagy a tulajdonos</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">ra történő visszaíratását, </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">azonban -</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">álláspontom szerint - ez jogellenes, így érdemes a fogyasztóvédelem</span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">hez fordulni.</span></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span> </span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><strong><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Szerző: Dr. Fekete Bálint</span></span></strong></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Megjelenés: Kisalföld Napilap Lakás és Kert Magazin </span></span></p>
<p class="s5" style="text-align: justify;"><span class="s4"><span class="bumpedFont15">Megjelenés éve: </span></span><span class="s4"><span class="bumpedFont15">2015.</span></span></p>
<p style="text-align: justify;"> </p>
<p><a title="Megosztom Facebookon!" href="https://www.facebook.com/sharer.php?api_key=120587281320910&locale=hu_HU&method=stream.share&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F19%2F3_kerdes_3_valasz_berbeadas_elott%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dfacebook%26utm_campaign%3Dblhshare"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_facebook.png" alt="Megosztom Facebookon!"></a>
<a title="Megosztom Twitteren!" href="https://twitter.com/home?status=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F19%2F3_kerdes_3_valasz_berbeadas_elott%3Futm_source%3Dbloghu_rss"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_twitter.png" alt="Megosztom Twitteren!"></a>
<a title="Megosztom Tumblren!" href="https://www.tumblr.com/share?v=3&u=https%3A%2F%2Fdrfeketebalint.blog.hu%2F2019%2F04%2F19%2F3_kerdes_3_valasz_berbeadas_elott%3Futm_source%3Dbloghu_rss%26utm_medium%3Dtumblr%26utm_campaign%3Dblhshare&t=3 kérdés 3 válasz bérbeadás előtt"><img src="https://m.blog.hu/assets/frontend/img/rss/icon_tumblr.png" alt="Megosztom Tumblren!"></a>
<a href="https://drfeketebalint.blog.hu/2019/04/19/3_kerdes_3_valasz_berbeadas_elott#comments"><img class="item_ctp" src="https://drfeketebalint.blog.hu/rss/image/post/id/14774542" border="0" /></a><br /></p>
ügyvéd
Ingatlan
Bérbeadás
Dr._Fekete_Bálint
0
Dr. Fekete Bálint ügyvéd ingatlanjogi blogja
https://drfeketebalint.blog.hu