Az ingatlanvásárlás – különösen, ha jövőbeli otthonunkat választjuk ki – gondos odafigyelést és körültekintést igényel az ilyen ügyletekben jártas lakásvásárlók számára is. Milyen lépésekkel számolhatunk az ingatlan kiválasztásától a kulcsok átvételéig és a beköltözésig?

Alábbi bejegyzésünkben az ingatlan adásvétel menetéről adunk egy rövid útmutatót egy-egy szemléltető példával megvilágítva a folyamatot, amely hasznos lehet mindazoknak, akik az első vagy akár a sokadik ingatlanvásárlás előtt állnak.

A megfelelő ingatlan

Azon túlmenően, hogy kiválasztjuk az igényeinkhez és lehetőségeinkhez leginkább illő lakást, a szobák falainak színét és a bútorokat, gondolnunk kell arra a folyamatra is, amely elvezet ahhoz, hogy először léphessünk be új otthonunk ajtaján.

Az első lépés a tájékozódás: lehetőség szerint ismerjük meg minél alaposabban az ingatlan műszaki állapotát, térképezzük fel az ingatlan elhelyezkedését és környéket, ezután pedig igényeljünk egy tulajdoni lapot, hogy az ingatlan jogi helyzetével is tisztában legyünk. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) alapján az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait tartalmazza. Különösen az alábbiakra figyeljünk:

• mi az ingatlan művelési ága vagy egyéb megnevezése?
• található-e az ingatlan tulajdoni lapján széljegy, azaz az illetékes földhivatalhoz benyújtott és még elintézetlen beadvány?
• milyenek a tulajdoni viszonyok, tehát ki az ingatlan tulajdonosa?
• látható-e bármilyen teher az ingatlanon?

Példa:

A „művelési ág” tekintetében leggyakrabban a „lakás” vagy „kivett lakóház, udvar” kifejezésekkel találkozhatunk, azonban előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon esetleg a „kivett beépítetlen terület” szerepel, amely esetben az épület nem került feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban.

Amennyiben az ingatlanon fennáll valamilyen teher, például jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom, úgy elsősorban a jelenlegi tulajdonosnak kell intézkednie a terhek törlése iránt, amely nem akadályozza meg az ingatlan adásvételét, csupán a folyamat hosszabbá válik és körültekintőbben szükséges eljárni.

Tipp: Amíg a terhek mértéke és törlésének folyamata nem került megnyugtatóan tisztázásra, úgy addig nem javasoljuk, hogy foglalózás vagy nagyobb pénzösszeg átadásra kerüljön.

Finanszírozás – önerő és/vagy kölcsön?

A megfelelő ingatlan kiválasztásánál az egyik fő szempont az ingatlan vételára és annak pénztárcánkra gyakorolt hatása. Érdemes felméri a saját pénzügyi helyzetünket: mekkora összegből gazdálkodhatunk és mire elég ez az összeg? Itt gondolnunk kell az ingatlan vételárán kívül a felmerülő költségekre és a fizetendő vagyonszerzési illetékre is.

Nagyon fontos, hogy a hitelképességet, támogatási jogosultságot (pl. CSOK, adó-visszatérítési támogatás) és az adásvételi ügylet finanszírozhatóságát alaposan körbejárjuk a foglaló kifizetése előtt, mivel a legtöbb esetben vevői önhibának minősülhet, ha végül valamilyen okból a finanszírozás igénylése elutasításra kerül és nem kapja meg a hitelt vagy támogatást a vevő.

Számos esetben előfordul, hogy a meglévő önerőhöz szükségünk van kölcsön felvételére vagy támogatás igénylésére, melyben nagy segítséget jelenthet szakértő segítsége. Ügyvédi irodánk ebben is segítséget tud nyújtani, mivel együttműködő partnereink között tudhatunk szakértő hitelügyintézőt is, aki előminősítést végez és feltérképezi megfelelő finanszírozási lehetőséget.

Ügyvédi tevékenység az ingatlan adásvétel során

Annak érdekében, hogy a kiválasztott ingatlan adásvétele során az ügyvéd szerepét meghatározzuk, meg kell vizsgálnunk a vonatkozó jogszabályokat. Az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontja határozza meg azon követelményt, mely szerint „a belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.”

Fontos megemlíteni az Inytv. 26. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezést, mely alapján az olyan kérelemre induló eljárásokban, melyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, kötelező a jogi képviselet.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 45.§-a meghatározza az ügyvéd azon kötelezettségét is, mely alapján az ügyvéd az ingatlannyilvántartási eljárásban történtő jogi képviseletre, illetve okirat szerkesztésére irányuló ügyvédi tevékenység során

• az ingatlan-nyilvántartási adatokat,
• a tulajdonjogra,
• az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat köteles ellenőrizni.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás

Az adásvételi szerződés aláírását követően az okiratokat az eljáró ügyvéd benyújtja illetékes ingatlanügyi hatósághoz, amellyel kezdetét veszi az ingatlan-nyilvántartási eljárás. Fontos megjegyezni, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rendelkezései alapján az „ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.”

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére indul a megfelelő nyomtatvány, valamint annak mellékleteinek az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ügyintézési határidő 60 nap, amely azt jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóságnak ennyi ideje áll rendelkezésre a beadvány elintézésére. Amennyiben minden okirat megfelel a jogszabályok által előírt követelményeknek, az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjogot bejegyzi/átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban és megküldi részünkre a bejegyző határozatot.

 Az illeték

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) rendelkezései értelmében ingatlan tulajdonjogának adásvétel útján történő megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni, melynek mértéke megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4 %-a. Az Itv. azonban számos esetkörben meghatároz igénybe vehető illetékkedvezményeket, adott esetben illetékmentességet is, ezek a lehetőségek azonban az ügylet részleteinek megismerése után térképezhetőek fel teljes mértékben.

Példa:

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a leggyakrabban az Itv. 21.§ (2) bekezdésében meghatározott illetékkedvezmény fordul elő, mely szerint az illeték alapját a „lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon- terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete” képezi.

Illetékmentesség körében példaként említhetjük az egyenes ági rokonok vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásának esetét, melyek mentesek az illeték megfizetése alól az Itv. 26.§ (1) bekezdésének z) pontja értelmében.

Tipp: Amennyiben nem vagy nem megfelelő illetékkedvezményt vagy illetékmentességet igényeltünk az adásvétel folyamán, úgy legkésőbb az illetékfizetési kötelezettséget megállapító határozat (fizetési meghagyás) véglegessé válásáig van lehetőségünk azt jelezni a hatóság részére.

További teendők

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás díjaként 6.600,-Ft-ot szükséges megfizetni ingatlanonként az eljáró földhivatal részére, amely történhet átutalással vagy pénztári befizetéssel. Ennek számláját vagy átutalási igazolását fontos megőrizni, mivel a legtöbb pénzintézet részére a hiteligénylés során azt be kell mutatni.

Amennyiben az ingatlan megvásárlásához kölcsön felvételére is sor került, a banki ügyintézés az adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtása után is folytatódik, melyhez jellemzően szükséges egy ún. „érkeztetett” példány, mint az ingatlanügyi hatóság által érkeztető bélyegzővel ellátott adásvételi szerződésből.

Az ingatlan adásvételi folyamat utolsó mozzanata az ingatlan birtokba adása, amely különösen fontos jelentőséggel bír. Célszerű a birtokba adásról jegyzőkönyvet készíteni, melyben rögzítésre kerülhetnek a felek által fontosnak ítélt dolgok, mint például közüzemi mérőórák állása, az esetlegesen az ingatlanban maradó berendezési és felszerelési tárgyak.

A fentiekben bepillantást kívántunk adni az ingatlanok adásvételének folyamatába, azonban fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy minden ügylet egyedi paraméterekkel bír, amelyek a feltételek és lehetőségek egyedi vizsgálatát követelik meg mind a részes felektől, mind az eljáró ügyvédtől és folyamatban részt vevő további szereplőktől egyaránt.

Ügyvédi irodánk kiemelt szakterületei közé tartozik az ingatlanjog, így amennyiben jogi tanácsadásra vagy ingatlan adásvételi szerződés elkészítésére van szüksége, keresse bizalommal irodánk munkatársait!