Amit a telekalakításról tudni érdemes

Az ingatlanvásárlás és építkezési kedv töretlen növekedésének időszakát éljük, nem árt azonban tisztában lenni egy telekvásárlás során az adott telek tulajdonságaival, így például az esetleges feloszthatóságával vagy a telekegyesítés lehetőségével, amely ugyanolyan fontos lehet, mint a beépíthetőségi paraméterei.

Az egyik legfontosabb szabály, hogy telket - a nem építési telek telekegyesítése és telekhatár-rendezése kivételével - úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőek legyenek.

Meglévő telkek esetében a telekalakítást az illetékes hatóság akkor engedélyezi, ha a kialakuló telkek méretei megfelelnek a településrendezési tervben és a helyi építési szabályzatban rögzített paramétereknek. Ez alól kivételt jelent a telekegyesítés, valamint a telekhatárrendezés.

Meglévő beépített telek vagy végrehajtható építési engedéllyel érintett telek esetén engedély akkor adható ki, ha a kialakuló telkek meglévő és tervezett beépítettsége, valamint a telekalakítással érintett telkeken lévő összes meglévő és tervezett építmény távolsága a tervezett telekhatártól a jogszabályoknak megfelel.

Telekalakítással érintett telek esetében a telekalakítás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetéséig a telekre új építmény építésére, meglévő építmény bővítésére építési engedély nem adható.

Speciális szabályok vonatkoznak a nyúlványos telkekre. De mit is nevezünk nyúlványos teleknek? Nyúlványos vagy nyeles telek a telekfelosztás során keletkező olyan telektömbön belüli telek, amely csak - a ki- és bejárásra, valamint a közművek elhelyezésére alkalmas - nyélszerű résszel kapcsolódik a köz- vagy magánúthoz. Bizonyos települések korlátozzák vagy akár meg is tiltják az ilyen típusú telkek újonnan történő kialakítását.

Ha a telek területe a hatályos építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé - a területre vonatkozó helyi építési szabályzat alapján - nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható. A nyúlványos (nyeles) teleknek a nyél nélkül is a helyi építési szabályzatban előírt méretűnek kell lennie.  A nyúlvány (nyél) 3 méternél keskenyebb, építési telek esetén 50 méternél hosszabb nem lehet.

A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás. A kérelmet az erre rendszeresített formanyomtatványon kell benyújtani, amely a földhivatalok honlapján elérhető.

A telekalakítási eljárás típusai a következők:

- telekalakítási engedélyezési eljárás,

- egyesített telekalakítási eljárás (a telekalakítás engedélyezését és a bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését is magába foglalja)

A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez mellékelni kell a telekalakítási dokumentációt, amelynek tartalmaznia kell jogszabályi előírások szerint az érintett ingatlanokra vonatkozó alaprajzot vagy változási vázrajzot a földhivatal által záradékolva és annak kötelező mellékleteit, így a digitális adatállományokat is. Ezen dokumentációt az arra feljogosított földmérő, tervező szakember készíti. Amennyiben valaki nem ismer telekalakítási dokumentáció készítésére jogosult szakembert, úgy a földhivatalokat felkeresve biztosan tud ajánlást kérni. A szakember a meglévő állapot figyelembevételével készíti el a telekalakítás utáni állapotot bemutató térképet, valamint a telekalakítás során kialakuló telkek főbb adatait is áttekinthető, táblázatos formában (területkimutatás). 

A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó területkimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.

A telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos.

A határozat ellen - kézhezvételétől számított - 15 napon belül fellebbezést lehet benyújtani, ennek hiányában a hatóság megállapítja az engedélyező vagy visszautasító határozat véglegessé válását.

Az első szakasz az engedélyezési szakasz, amelyet az ingatlan-nyilvántartási átvezetés szakasza követ. amelynek során a telekalakítási engedély szerinti változások átvezetését lehet kérelmezni. Az egyesített telekalakítási eljárásban az engedélyezési és az ingatlan-nyilvántartási eljárást egyszerre lehet kérelmezni. Az egyesített eljárásban rendkívül körültekintően szükséges eljárni tekintettel arra, hogy az esetleges hibák, hiányosságok nem orvosolhatók hiánypótlással, így a kérelem visszautasításra kerülhet, amely nagy időveszteséget generálhat a kérelmezőnek.

Dr. Fekete Bálint ügyvéd