A társasházról röviden 2. rész

Ahogy korábbi írásomban már kitértem rá, a társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. Ebben a részben a közgyűlés hatásköreire, működésére és az egyes minősített szavazattöbséget igénylő határozatokra vonatkozó fontosabb szabályokat emelem ki.

Kizárólag a közgyűlés jogosult dönteni különösen az alábbi ügyekben:

- az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről

- a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról

- a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról

- a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról

- a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról

- a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről

 Kevesen tudják és sajnos a gyakorlatban sem minden esetben működik azon előírás betartása, hogy a közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.

 A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

 Amennyiben a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.

Ha a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.

Érdemes néhány esetet kiemelni, attól függően, hogy milyen mértékű szavazattöbbség szükséges az adott napirendi pont elfogadásához:

• amennyiben valamely tulajdonostárs olyan építési munkát kíván végezni a saját tulajdonában álló ingatlanban/ingatlanokban, amely lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez és amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja
• a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet
• a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben tilos a dohányzás, amelytől eltérni kizárólag a házirendben a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségének egyetértésével lehet eltérni
• a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ilyenek többek között a házmesteri lakások, mosókonyhák, padlásterek. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről, amennyiben az alapító okirat felhatalmazást ad arra
• amennyiben az alapító okirat nem ad erre lehetőséget, úgy az elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja a közösség, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért

Szerző: Dr. Fekete Bálint ügyvéd